Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговые риски при заключении договора цессии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор цессии при УСН доходы минус расходы предусматривает передачу долга по договору одной стороны (цедента) другой стороне (цессионарию). Цессионарий, принимая на себя долг, становится должником по отношению к кредитору, которому приходится обратиться с требованием по взысканию долга к цессионарию. Варианты ответов предприятия на такое требование зависят от условий договора цессии и его исполнения.
Основные принципы уступки
Определение уступки – в ст. 382 ГК РФ.
Для уступки прав не требуется согласие должника, за исключением случая, когда личность самого кредитора имеет для должника значение.
Должника надо уведомить об уступке, чтобы он заплатил надлежащему кредитору. Сделать это может и первоначальный, и последующий кредитор. Или даже оба. Лучше, чтоб это сделал первоначальный кредитор. Почему? Если это сделает новый кредитор, должник вправе не исполнять обязательство до того момента, пока ему не представили доказательств, что право требования перешло к этому кредитору.
Если должника вообще не уведомить, есть риск, что должник вернет долг первоначальному кредитору. В таком случае должник будет прав, так как ничего не знал об уступке.
Нельзя уступать права, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Например, требования о возмещении вреда жизни и здоровью, об алиментах.
Когда цессия требует согласие должника?
При переуступке договоров, то есть цессии, существует некоторые риски и хитрости, с которыми может столкнуться покупатель. И одна из таких хитростей заключается в том, что переуступка требует согласие должника.
Суть в том, что при переуступке прав по договору может возникнуть необходимость получить согласие должника. В зависимости от вида договоров и образцов, цессия может требовать согласия от должника или ансамбля должников. Как правило, это описано в инструкции пошагового оформления цессии.
Не все договоры требуют согласия должника при цессии. В некоторых случаях, как например, при цессии прав требуется получить согласие только стороны, которая переуступает свои права. Однако, в большинстве случаев требуется максимальную ясность и согласование от всех сторон, включая должника или должников.
Где могут возникнуть «подводные камни»? Когда речь идет о контрактах или сделках, которые являются конфиденциальными или имеют особое значение для должника, может потребоваться оформление согласия должника для совершения цессии. Это связано с понятием сторонней пользы, при которой цессия изменяет условия договора или вносит другие существенные изменения, касающиеся должника.
Перед тем, как приступить к переуступке сделки, покупатель должен внимательно изучить договоры, образцы и инструкции пошагового оформления цессии. Он должен предварительно определить, требуется ли согласие должника или должников и каким образом это согласие оформляется в документах. Также, рекомендуется обратиться за юридической консультацией, чтобы избежать рисков и проблем при совершении цессии.
Налог на прибыль при уступке права требования
При уступке права требования по договору цессии необходимо заполнить счет-фактуру, указывая информацию о цессионарии и цессии. Важно учесть особенности налогообложения прибыли в данной ситуации.
При уступке права требования по договору цессии налоговиками необходимо либо включить данную операцию в доходы налогоплательщика, либо учесть эту операцию при расчете налога на прибыль. В случае частичного погашения долга по займу налог на прибыль у обоих сторон договора обычно не возникает.
Налог на прибыль при уступке права требования должен учитывать все налогооблагаемые доходы, за исключением НДС. Таким образом, при уступке права требования производится расчет налога на прибыль с учетом всех нюансов.
В договоре цессии необходимо указать все налоговые последствия, связанные с уступкой права требования. В частности, нужно указать, какой налог уплачивает цедент, а какой налог уплачивает цессионарий.
Для избежания проблем с налоговиками при уступке права требования рекомендуется при уступке прав требования указывать все детали операции, а также просить обоих сторон договора предоставить подтверждающую документацию.
Облагается ли уступка права требования НДС
При уступке права требования по договору цессии в погашении долга (цессионария) важно учитывать налоговые последствия. Как избежать проблем и учесть особенности при уступке права требования по НДС?
Все зависит от типа договора и налогового режима, по которому работает организация. При уступке права требования по договору цессии в погашении долга (цессионария) нужно учитывать нюансы связанные с налогами, особенно при уступке по НДС.
Если цессионарий является плательщиком НДС, то определенные требования должны быть указаны в договоре цессии. В случае уступки права требования по НДС, необходимо заполнить счет-фактуру по установленным правилам. При этом, уступка права требования по НДС облагается налогом.
Однако, существуют исключения. Если цедент использует УСН, то налог на прибыль не облагается, и в данном случае не требуется учитывать налоговые последствия при уступке права требования по НДС.
Важно учитывать, что при уступке права требования по договору цессии в погашении долга (цессионария) необходимо учесть все налоговые особенности, чтобы избежать проблем с налоговыми органами. Расчет налога по НДС и учет его при уступке должны быть выполнены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).
Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.
Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.
Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:
- в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
- покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
- реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.
Как заполнить счет-фактуру
Оформление документа зависит от того, какая сторона сделки это производит.
Цедент выставляет цессионарию счет-фактуру при любом финансовом результате от продажи задолженности. Если задолженность продана с убытком или «по себестоимости», т.е. за сумму, равную номиналу, то облагаемая база (графа 5) и сумма налога (графа 8) будут равны 0.
Если же цедент получил прибыль, то в графе 5 нужно отразить ее сумму, которая и будет являться налоговой базой. НДС в графе 8 будет определен расчетным путем по ставке 20/120, которую следует указать в графе 7.
Исключение здесь делается только для ситуации, когда продается задолженность по кредиту или денежному займу. В этом случае счет-фактура не нужен вообще, т.к. для операций, освобожденных от НДС, его оформление не требуется (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
Определение суммы НДС в графе 8 производится расчетным путем, аналогично цеденту.
Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).
Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.
Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:
-
по аналогичным сделкам требование не передавалось;
-
цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
-
должник не против проведения операции;
-
должник в курсе совершения сделки.
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
-
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
-
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
-
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
-
данные сторон;
-
дату вступления договора в силу;
-
обязанности и права сторон;
-
разрешение от компании застройщика;
-
предмет сделки;
-
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
Цедент применяет упрощенную систему налогообложения
Если цедент применяет упрощенную систему налогообложения, то согласно положениям п. 1 ст. 346.17 НК РФ на дату поступления денежных средств от цессионария на расчетный счет, в кассу, иным имуществом у цедента вся полученная сумма признается доходом.
При этом у цедента, применяющего УСН с объектом налогообложения «Доходы, уменьшенные на величину расходов», сумма уступленной задолженности в расходы при определении налогооблагаемой базы не включается, т.к. в перечне расходов, установленных п. 1 ст. 346.16 НК РФ, величина уступленной задолженности не поименована.
Например:
Цедент, имеющий задолженность покупателя по отгруженным товарам в размере 100 000 руб. уступил требование по оплате цессионарию за 70 000 руб. Цессионарий перечислил денежные средства в размере 70 000 руб. на расчетный счет цедента.
На дату поступления на расчетный счет денежные средства в размере 70 000 руб. включаются в доходы. При этом сумма уступленной задолженности в размере 100 000 руб. в расходах не учитывается, налоговую базу при расчете единого налога не уменьшает.
Бухгалтерские же проводки для цедента — упрощенца идентичны проводкам у цедента на ОСН.
Дебет Кредит
60 (76) 91.1 передано право требования
91.2 62 списана задолженность покупателя
51 60 (76) получена оплата от цессионария
Рассмотрим теперь учет у цессионария и, конечно же, начнем с общей системы налогообложения.
Обратите внимание сразу: так как операции по уступке/приобретению права требований по договорам займов не подлежат налогообложению НДС, то при получении оплаты от должника по приобретенному праву требования, вытекающего из задолженности по договору займа, у цессионария обязанности по уплате НДС не возникает.
Что должен содержать договор цессии?
Существенным условием, без которого сделка по уступке права требования будет считаться недействительной, выступает предмет договора, например, уплата деньг, передача имущества, выполнение работ или оказание услуги.
В договоре цессии нужно указывать условия, которые прописаны в первом договоре между прежним кредитором и должником. Они не должны ухудшать положение последнего и усложнять ему исполнение обязательств.
Можно ли оспорить договор цессии?
Должник может оспорить договор цессии, если уступка права требования была запрещена законом, например, управляющая компания передала долги за ЖКУ коллекторам. Также можно оспорить цессию, если она ухудшает условия исполнения должником своих обязательств, например, новый кредитор пользуется банком, который взимает комиссию за денежные переводы.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Переуступка квартиры в новостройке: что это такое и как правильно заключить договор
По некоторым прогнозам сделки по переуступке будут становиться всё более популярными. В кризисные времена люди настороженно относятся к жилью «на котловане» и ищут варианты на более высоких стадиях готовности. А количество предложений в готовых новостройках напрямую от девелопера снижается. В Москве доля таких вариантов за год сократилась вдвое, с 12 до 6%.
Покупатели сейчас стараются купить готовое жильё, потому что понимают, какое качество получат. Тем более, что цена иногда остаётся весьма привлекательной и при вводе в эксплуатацию.
Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка говорит, что в последние два года цены в новостройках очень разогнались и в некоторых новых проектах на старте цена сопоставима со стоимостью почти готового жилья в других проектах, более ранних.
Главные минусы сделок по переуступке права собственности:
- Застройщик может обанкротиться, а квартира так и останется недостроенной.
- Есть риск двойной переуступки: нужно проверять всю цепочку сделок по квартире.
- Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ.
- Не получится внести изменения в текст уже заключенного ДДУ — он переходит к новому дольщику как есть.
К минусам относится и то, что проверять нужно будет юридическую благонадёжность и застройщика, и первого дольщика. Управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин отмечает, что при такой сделке нужно проверить следующие факты:
- репутацию и благонадёжность застройщика (почитать форумы дольщика, поискать новости, где фигурирует застройщик);
- строительную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, экспертное заключение);
- документы, подтверждающие, что все взаиморасчёты по ДДУ произведены;
- финансовое положение дольщика (если дольщик обанкротится, сделку могут признать недействительной).
Менее рискованная сделка — это покупка у застройщика по ДДУ в практически построенном жилом доме.
«Покупка по уступке более сложна, и чем покупка “вторичного” жилья. Законодательство в данной сфере быстро меняется.
Договор переуступки квартиры всегда имеет больше рисков оспаривания — например супругом, чьё согласие не было получено, или должниками продавца при его банкротстве», — предупреждает Екатерина Филатова, руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры».