Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое тип продажи «альтернатива»? Понятие «альтернатива в продаже квартиры»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная продажа — это по сути тот же договор мены в советские времена. На сделки купли-продажи по альтернативному типу приходится до 80% всех операций с недвижимостью. Все это обусловлено тем, что процесс накопления денег на покупку новой квартиры — достаточно долгий и иногда просто невыполнимый. При этом иметь собственное жилье хотят все. Вот тут то и приходит на помощь альтернативная сделка.
Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью
В число преимуществ проведения альтернативной сделки входят:
- Короткий по времени срок организации переезда в новое жильё.
- Сохранение финансового ресурса семьи за счёт аналога мены объектами недвижимости, допускающими непосредственное вступление в фактическое владение.
- Гарантии приобретения жилья, предоставленные договором сторон.
- Допустимость использования кредитных средств.
- Гарантия проведения взаиморасчётов между контрагентами сделок.
В качестве недостатков можно выделить:
- Сложность организации процедуры, взаимная зависимость участников друг от друга.
- Зависимость договорённостей от ситуаций, складывающихся у контрагентов.
- Повышенная степень рисков при вмешательстве объективных обстоятельств.
В силу обстоятельств, способствующих форс-мажору и требующих повышенного внимания при организации альтернативной сделки, покупка таких квартир может представляться привлекательной за счёт снижения стоимости жилья приблизительно на 10% в сравнении со стандартными видами продаж.
Данный вид сделок — это плюс или минус?
Главное, в процессе альтернативной купли-продажи — найти покупателя на продаваемое жилье, а потом, соответственно, надвижимость, которую можно будет купить на вырученные средства от проданной квартиры. Грамотно спланировав все этапы, можно совершить достаточно выгодную сделку для каждой из сторон купли-продажи.
К плюсам альтернативной реализации недвижимости можно отнести:
- доступность всего жилья, выставленного на рынке недвижимости,
- свобода выбора подходящего по требованиям и параметрам объекта,
- продажа Вашей недвижимости происходит только при согласованном подборе альтернативной квартиры, что выступает своего рода страховкой от непредвиденных ситуаций.
Однако у данного типа продажи есть и свои минусы, которые стоит учитывать, а именно:
- высокая сложность,
- необходимость полной согласованности всех объектов цепочки,
- возможность разрушения цепочки в любой момент, при исключении какого-либо звена,
- непрозрачность сделки.
Что собой представляет альтернативная схема
Это — одновременная купля-продажа нескольких объектов недвижимости. Законом определена и другая возможность — обмен жилья. Но она касается только тех случаев, когда собственником квартиры является государство, а сами они находятся в социальном найме. В таких случаях особенно тяжело подобрать подходящие варианты, и практически всегда одна из сторон требует доплаты.
Поэтому на практике альтернатива чаще всего означает, что собственник одной из них продает свою недвижимость и одновременно покупает другую. Собственник второй квартиры будет продавать свое жилье и одновременно покупать третий объект. Например, в собственности у человека есть трехкомнатная квартира, но он хочет купить две однокомнатные. Владелец одной из них собрал определенную сумму и после реализации своей собственности планирует купить двухкомнатную квартиру. Таким образом, заключается сложная сделка, в которой происходит одновременный процесс купли-продажи сразу по четырем договорам. А вот участников в этой цепочке в данном случае будет всего три, хотя на практике возможны и более сложные варианты.
Для всех участников процесса важно знать, как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры, порядок действий при этом. Но самостоятельно заниматься этим вопросом очень сложно. Гораздо лучше, когда альтернативная сделка по квартире в Москве осуществляется через опытного специалиста. С ним заключают риэлторский договор. Конечно, в таком случае у сторон возникают дополнительные расходы. Зато снижается финансовый риск, которым сопровождается такая покупка или продажа.
По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные сделки .
Поэтому покупая или продавая вторичное жилье , любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.
При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя , так и покупателя и продавца одновременно .
Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.
Альтернатива при ПОКУПКЕ
ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных») или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
- Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
- Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
- Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).
МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
- Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
- Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.
Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег. Так как люди переезжают в купленную и СВОБОДНУЮ квартиру, то последним из всех переселяется ВЕРХНИЙ покупатель. Это следует учитывать при планировании сделки.
Альтернативная сделка: кому это выгодно
Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе) , расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.
Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия. Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые — одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.
При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным. Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время , а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.
Особенности альтернативных продаж
Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится. Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.
Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.
- Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
- Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
- Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
- Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
- Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
- Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.
Если вы не уверены, что жилищные условия ребенка в результате сделки станут лучше, то не покупайте такую квартиру.
Специфические особенности
Помимо типовых ситуаций связанных с риском, характерных для обычной продажи или покупки, при построении альтернативы, дополнительно могут возникать несистематические риски. Порой возникают обстоятельства, которые заставляют передумать среднего участника. Предположим, уже получив аванс, человек понимает, что занизил цену или же ему элементарно не хватает средств на ту, которую выбрал. И тогда он может легко и без предупреждения сорвать сделку. Возможен также вариант, что кто-то из других участников в какой-то момент откажутся от участия. К такому же результату может привести и просто банальная несогласованность действий между сторонами.
Напоминание! Чтобы обезопасить себя от приостановки регистрации, условия и последовательность операции должны быть неоднократно оговорены между участниками и их представителями.
Альтернатива при ПРОДАЖЕ
ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
- Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
- Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан.
Обратите внимание!
Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки.
А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.
МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
- Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.
Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.
Теперь конкретно поговорим о недвижимости. Она бывает нескольких типов. Само слово «недвижимость» означает то, что нельзя переместить, передвинуть с места на место: здание, гараж и даже летний душ на территории дачного участка.
Есть несколько вариантов собственности. Редко, но можно встретить людей, у которых в собственности несколько квартир: одну они когда-то давно купили, в ней и проживают, а другие две жилплощади достались по наследству. Конечно, за ненадобностью можно продать одну из пустующих квартир или обе. При этом человеку не нужно подыскивать подходящий вариант, просто у него будут деньги на руках, которыми он может распорядиться так, как он хочет. И при этом осуществляется свободная продажа. Хозяин должен эти две пустующие квартиры держать желательно без вещей, но хотя бы с косметическим ремонтом, чтобы сильно не занижать цену. Далее мы с вами увидим реальные на деле различия в том, что такое тип продажи «альтернатива» или «свободная», и рассмотрим достоинства, недостатки.
Свободная (прямая) продажа квартиры
Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.
При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:
- передача ключей от квартиры;
- дата выселения прежних хозяев;
- снятие жильцов с регистрационного учёта;
- наличие обременений на имущество;
- план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.
Что такое альтернативные сделки с квартирой и как их заключать?
На вторичном рынке недвижимости альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого.
Связано это с тем, что наши граждане, как правило, владеют только одной квартирой и не хотят продать ее и остаться совсем без жилья, даже на короткий срок. Квартиры, которые граждане реализуют на таких условиях, называются «альтернативными», а жилое помещение, которое они покупают взамен, — «альтернативой». В том случае, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, распоряжение таким имуществом требует разрешения органов опеки, которое дается только при условии одновременного приобретения опекаемым лицом иного («альтернативного») жилого помещения.
Если граждане в качестве «альтернативы» выбрали также «альтернативное» жилое помещение, то может сложиться цепочка квартир, в которой продавец одной жилплощади является одновременно покупателем другой. Договоры купли-продажи таких квартир заключаются одновременно.
Один из участников цепочки («верхний покупатель» по риелторской терминологии) участвует в сделке только деньгами, без объекта, он приходит покупать квартиру. Середина цепочки — участник продает одну квартиру с одновременным приобретением другой квартиры, которая может быть дороже, дешевле. При этом он либо доплачивает, либо получает доплату. А денежная сумма за покупаемую квартиру уходит продавцу, который забирает деньги.
Юридическое освобождение квартиры
Новая постановка на учет может производиться двумя способами:
- сначала снятие с учета по адресу проданного жилья, и отдельно постановка на учет по новому адресу. Здесь 2 процедуры, то есть дважды подается в разные МФЦ разных районов.
- или сразу по адресу приобретенной квартиры. Тогда УФМС ставит сразу 2 штампа «снят с учета» + «зарегистрирован» и отправляет данные в УФМС прежнего адреса. При этом до того, как данные будут обработаны, то человек будет числится по двум адресам, и освобождение проверяется выпиской из домовой книги по встречному адресу.
Сохранение регистрации собственников в альтернативной продаже является достаточно безопасным условием сделки, и можно не резервировать часть денег «под выписку». А вот к зарегистрированным лицам-несобственникам (так называемым «пользователям») следует относиться очень внимательно!
Пользователи — постоянно зарегистрированые по адресу продаваемой квартиры лица, которые не являются собственниками. Они имеют «право пользования» жилым помещением и не являются стороной сделки. И если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не имеют обязанностей по договору. И у покупателей нет существенного рычага воздействия для освобождения пользователями квартиры после сделки. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.
При этом пользователей можно разделить на разные группы риска:
- Совершеннолетние члены семьи, которые не сохраняют права пользования после снятия с учета (
«Цепочка» квартир
«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.
Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».
Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.
На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.
Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.
Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».
К слову об альтернативных сделках
(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)
Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Ипотека при альтернативной сделке покупка
Понятие «альтернатива в продаже квартиры» Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей. Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.
С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3. «Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения. Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», — говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».