Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать землю под многоквартирным дом в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Зачем нужна собственность на землю у дома
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Нужно ли и зачем приватизировать участок под многоквартирным домом
О том, что возможность приватизировать участок под многоквартирным домом существует, знают многие. Однако не все решаются на такую процедуру, так как думают, что она достаточно сложна, а очевидных плюсов нет. Для наглядности изобразим все достоинства и недостатки в виде таблицы:
| Положительные аспекты | Отрицательные аспекты |
|---|---|
| Увеличение цены жилых помещений многоэтажки | Обязательная налоговая выплата в бюджет |
| Получение прибыли от сдачи в аренду земли | Ответственность (вплоть до уголовной) за нарушения правил пользования участком |
| Отсутствие необходимости запрашивать разрешение на возведение построек у собственника | Увеличение стоимости найма коммерческих помещений в связи с увеличенной кадастровой стоимостью |
| Третьи лица не смогут претендовать на эту территорию (например, без согласия жильцов не будет возведен крупный ТЦ) | Обеспечение и обслуживание территории за счет собственников |
| Создание инфраструктуры, удовлетворяющей требованиям всех жильцов |
Процедура приватизации земельного участка под многоквартирным домом
Приватизация придомовых территорий в 2022 году ничем не ограничена. Это значит, что жильцы домов могут самостоятельно организоваться и оформить землю возле дома в собственность. На сегодняшний день далеко не все земельные участки были приватизированы и более того, многие люди не имеют малейшего представления о том, как происходит процесс.
Сегодня мы расскажем о том, как происходит приватизация земли под многоквартирным домом, какие плюсы и минусы это дает будущим владельцам.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Приватизация представляет собой передачу права собственности на землю возле жилого дома. Если мы говорим о придомовых территориях, то собственность на участок будут распределена между всеми жильцами дома. Прежде чем решаться на этот шаг, необходимо принять коллективное решение.
Далее мы обсудим плюсы и минусы, проанализировав которые, нужно сделать вывод. Забегая наперед, отметим, что это позволит дополнительно защитить землю и даст возможность свободно распоряжаться участком. Одновременно с этим появятся дополнительные заботы и затраты.
Поскольку речь идет о многоквартирном доме, то собственность будет коллективная. Это значит, что каждый зарегистрированный в доме человек будет наделен частью от общей доли. Отметим, что продать свою часть невозможно.
Как правило, обслуживание делегируется управляющей компании, которая выполняет все необходимые работы за определенную плату.
В наибольшей степени «Дачная амнистия», касается как раз земельных участков, которые с советских времен носят названия «дача». Те самые «пять соток» в садоводческом товариществе, которые росли, как грибы, вокруг городов, начиная с 70-х годов.
Земля выделялась и оформлялась сразу «большим куском» — на СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) или ДНТ (дачное некоммерческое товарищество). А затем уже нарезалась небольшими участками для каждого члена сообщества.
Формальным хозяином земли являлся не человек, пользующийся своей дачей, а структура – товарищество садоводов и дачников. То есть, дачника в любой момент могли «попросить» из товарищества, хотя, справедливости ради, надо сказать, что такие случаи происходили довольно редко. ФЗ№ 93 разрешил оформлять такие участки в личную собственность.
Процедура оформления приватизации участка, принадлежащего СНТ, сложнее, чем индивидуального. Члену садоводческого товарищества вначале следует обратиться с заявлением к его председателю и направить соответствующую заявку в органы местной власти. Только после того, как заявка будет одобрена, можно приступать к процедуре регистрации земли на свое имя.
Если же дача была выделена гражданину лично, порядок оформления будет общим – прямо в Росреестре. В этом случае действует упрощенный порядок регистрации, предусмотренный ФЗ№ 93, и если есть возможность желательно воспользоваться им. Стоимость оформления складывается из оплаты следующих действий:
|
Наименование |
Стоимость |
|
Межевание территории |
От 10 000 рублей |
|
Государственная пошлина за приватизацию земельного участка |
Согласно процедуре «Дачной амнистии» — 350 рублей, в остальных случаях – 2000 рублей |
|
Выписка из ЕГРН |
300 рублей |
Что представляет собой приватизация земли под многоквартирным домом?
Многие российские граждане полагают, что оформить приватизацию возможно только в отношении земельного надела, на котором стоит частный дом. Но Жилищный кодекс, вступивший в действие с 2005 года, разрешает приватизационный процесс в отношении земель под многоэтажками.
Под приватизацией, в общем смысле, понимается передача объекта недвижимости из собственности муниципалитета или Российской Федерации в частное владение, пользование и распоряжение гражданина. Причем приватизация возможна даже в одиночку, только той части земли, которая приходится на данную квартиру. Соответственно, условно земельный участок будет делиться на то количество частей, которое равно числу квартир в многоэтажке.
Но между приватизацией земли под частным и многоквартирным домом есть существенная разница. Правомочия пользования и распоряжения у собственника доли земли под многоквартирным домом существенно ограничены, например, продать ее без отчуждения квартиры никак нельзя. Доля следует при продаже за квартирой. Также эта часть земельного надела передается наследникам вместе с квартирой. Использовать такую землю в качестве залога в ипотеке нельзя.
У двухквартирного дома
В данном случае играет роль то, каким оформлено правомочие собственников на дом. Это может быть отдельно правомочие по отношении к каждой квартире либо 1/2 часть от общего дома. В ситуации, когда оформление произведено из расчета 0,5 доли на дом, то надел признается неделимым и провести в его отношении приватизацию возможно только при обращении в компетентные органы обоих владельцев.
Когда каждый из владельцев имеет отдельное право, то процесс приватизации проводится независимо от соседа. Если в этом случае колодец с водой расположен на соседской территории, то лицо имеет правомочие на обращение в судебный орган для установления сервитута.
Правомочие относительно требования установления сервитута регламентировано гражданским законодательством. Целью его установление может являться проход, проезд, прокладка линий электропередач, трубопровода и прочее.
Закреплено, что сервитут устанавливается в соответствии с соглашением, достигнутым между собственниками соседних ЗУ. Это право должно пройти регистрацию в порядке, который предусмотрен законодателем.
Когда согласие между лицами не достигнуто, то спорные моменты разрешаются посредством подачи искового заявления в судебный орган.
✅ Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом?
Законодательное регулирование процедуры находит свое отражение в Жилищном кодексе. Территория рядом с домом принадлежит к имуществу многоквартирного строения (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, жильцы дома имеют полное право приватизировать придомовую площадь и стать ее долевыми собственниками, если уже не являются таковыми после ввода дома в эксплуатацию.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (в сентябрьской редакции 2017 года) нормативная площадь дома включает:
- землю под многоквартирным домом;
- благоустроенные зоны и территории возле здания;
- автостоянки;
- технические пункты обслуживания;
- места для сушки белья и др.
После приватизации указанных площадей жильцы квартир смогут распоряжаться ими по праву долевой собственности. Обычно в таких случаях управление имуществом поручается ТСЖ или Управляющим компаниям.
Обязанность по подготовке всей кадастровой документации на возведенное жилое здание возлагается на застройщика. Жильцы могут переехать в новое жилье на правах хозяев сразу после введения многоквартирного здания в эксплуатацию. Кроме собственнических прав на сами квартиры они также приобретают право на владение придомовой территорией.
Если строительство многоэтажного дома было окончено давно, а именно до 2005 года, то владельцем территории вокруг здания является администрация. В таком случае жильцы могут организовать процесс приватизации, однако приватизации принадлежит лишь часть земли.
Под приватизацию не подпадают:
- проезды;
- кабельные сети;
- коммуникации;
- скверы, парки.
Муниципалитет оставит в своей собственности все места, подходящие под понятие общего пользования, даже если они находятся на территории многоквартирного здания.
Бесплатная приватизация
Как и при приватизации квартиры или другого жилого помещения, приватизация придомовых земель под многоквартирными домами может быть осуществлена бесплатно только один раз. Если это уже не первый земельный участок с домом, то стоит воспользоваться коллективной приватизацией, и тогда это будет также бесплатно.
К таким участкам можно отнести:
- Участки, которые до 2001 года были предоставлены для строительства;
- Земли, которые находятся во владениях садоводческих организаций. Стоит отметить, что через такие кооперативы приватизация проходит гораздо быстрее и легче. И в основном все решается через разрешения председателя кооператива;
- Если на участке земли находиться жилое помещение в виде обычного или многоквартирного дома, которое было построено до 2001 года;
- Многоквартирные дома с придомовой землей вокруг них. В этом случае приватизация становится коллективной и включает в себя всех жильцов дома, которые становятся равными собственниками;
- Земельные участки, которые находятся в пожизненном пользовании или были получены по завещанию.
Процесс оформления участка в собственность
Оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность При покупке квартиры в собственность человек получает лишь квадратные метры в доме. Придомовая земля в право собственности автоматически в данном случае не включена. Однако при желании любой вправе оформить в собственность участок, пройдя законодательную процедуру, в результате которой надел получит свой номер и встанет на учет в кадастре. В вопросах, связанных с оформлением придомовой территории в общедолевую собственность, помогут разобраться следующие правовые акты и законы:
Стоит отметить, каждый владелец помещения в многоквартирном доме может владеть частью придомовой территории. И извлекать для себя из этого определенную пользу.
Применять зарегистрированный объект допустимо следующим образом:
Приватизация участка земли под многоквартирным домом – приобретение права собственности на конкретный участок земли, который находится рядом с недвижимым строением. При этом всё это (земля, строение) является собственностью государства.
Условием, при котором лицо (жилец многоквартирного дома) может приватизировать земельный участок, является определенный промежуток времени, на протяжении которого жилец его эксплуатировал.
Информация!
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома выгодна не только для собственников жилья, но и для властей, которые получают налог и ведут учет собственности и придомовых территорий.
Как приватизировать придомовую территорию?
Процесс оформления зависит от некоторых нюансов. Может быть три типа ситуаций относительно этой территории:
- дом введён в эксплуатацию до принятия Жилищного Кодекса, и при этом участок вокруг него сформирован.
- Дом принят до этого времени, но участок не сформирован.
- Здание построено после 2005 года. Жилищный Кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 года.
В первом случае процедура достаточно простая. Нужно провести собрание собственников, посвящённое этому вопросу. Созвать его имеет право любой владелец квартиры в этом доме. Чтобы решение имело законную силу, надо, чтобы участвовало такое количество собственников, у которого более половины голосов. Голоса считаются пропорционально доле в общей собственности, т. е. площади квартир. Собрание проводит председатель. Решение принимается большинством голосов. В процессе оформляются такие документы, как:
- лист регистрации собственников (или их представителей);
- протокол общего собрания; и т. п.
Если большинство согласно, выбирается представитель. Им в органы местного самоуправления или исполнительной власти направляется заявление с просьбой о приватизации. В нём необходимо указать:
- куда оно подаётся (название органа).
- От кого (ФИО, адрес проживания, можно указать и контактный телефон).
- Адрес и кадастровый номер квартиры.
- Просьбу предоставить в собственность участок, на котором располагается здание.
- Список приложений.
- Дату.
Заявления составляется в двух экземплярах. Один из них остаётся у собственников (их представителей), на нём нужно поставить отметку о приёме. При отказе в приватизации с ним можно будет обращаться в суд. Потребуется приложить такие документы: паспорт; технический план участка (можно получить в БТИ); кадастровый план участка; решение общего собрания; план многоквартирного дома. В течение двух недель после этого должно быть принято решение. О нём письменно извещается заявитель.
Во второй ситуации предварительно придётся определить границы территории. Для этого проводится процедура межевания. Для её проведения придётся пригласить кадастрового инженера. О том, сколько метров от дома и забора считается придомовая территория многоквартирного дома, как определяется размер и площадь, читайте здесь. Эта услуга платная, обойдётся примерно в 15 – 35 тысяч рублей (стоимость зависит от размера и «изломанности» территории, а также от региона и расценок конкретной компании). Затем участок ставится на кадастровый учёт в «Росреестре». И только после этого можно заниматься оформлением в собственность.