Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Шаг 1. Подбираем банк
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.
- Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
- Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
- Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.
Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.
На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.
Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:
- рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
- следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
- оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
- изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
- насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
- непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.
Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки. Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика. Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Покупка жилья на вторичном рынке
Приобретение квартиры в новостройке далеко не каждому гражданину кажется оптимальным вариантом. Сотрудничество с банком в таком случае, безусловно, является максимально выгодным. Имея в качестве партнеров застройщиков, кредитная организация заинтересована привлечь больше клиентов, чтобы получить выгодные проценты от заключенных сделок. Как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам, выдаваемых для приобретения строящегося жилья, ниже.
Это не останавливает граждан, желающих оформить покупку недвижимости на вторичном рынке. Такая сделка имеет определенные преимущества:
- в квартиру можно сразу заселиться – это главное достоинство, позволяющее отказаться от съема жилья. Таким образом, клиент просто заселяется в квартиру и экономит денежные средства, проживая уже в собственном доме;
- постоянная регистрация – важный нюанс, позволяющий записать детей по месту жительства в садик или оформить в школу. Для молодых родителей этот аспект является намного важнее других;
- возможность сдать жилье в аренду – сдавая квартиру в аренду, собственник получает возможность за счет арендной платы вносить обязательные платежи по кредиту. Некоторым денег хватает и на жизнь, поэтому сдачу жилплощади в аренду можно рассматривать, как источник дохода.
Именно благодаря наличию этих очевидных преимуществ граждане рассматривают вариант с приобретением жилья на вторичном рынке даже при условии, что банк установит более высокую ставку по кредиту.
Как получить одобрение кредитной заявки
Чтобы получить одобрение банка, необходимо прикрепить к заявке пакет документов. С их помощью банк сможет оценить стабильность и уровень постоянного дохода заемщика и его благонадежность. В список справок обязательно входят документы, которые подтверждают личность заемщика.
Важно! Нужно предоставлять только правдивую информацию в заявке. При проверке документов обман обязательно будет раскрыт, это станет главной причиной отказа.
Помните, что заемщики, состоящие в браке, должны предоставить информацию не только о себе, но и о другом супруге. Согласно действующему законодательству, люди, состоящие в законном браке, выступают в роли созаемщиков. Банку важно оценить доход второго супруга.
В случае необходимости кредитная организация может потребовать дополнительные данные.
Важно! Об одобрении ипотеки банк может уведомить клиента разными способами. Учреждение может отправить смс-сообщение, электронное письмо или связаться с заемщиком по телефону.
Определите бюджет и выберите способ покупки
Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.
Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы
Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.
Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.
Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.
Посмотрите варианты и выберите квартиру
Пока будете идти на просмотр, изучите район: насколько в нем комфортно и безопасно жить. Засеките время от остановки или станции, обратите внимание на магазины, аптеки, школы. Подумайте о том, где будут играть дети, в какую школу они пойдут, где вы оставите машину.
Квартира начинается с подъезда. Если он темный, вонючий и весь расписан нецензурной бранью, это много скажет о ваших будущих соседях.
Внимательно осмотрите квартиру. Обращайте внимание на все: состояние пола, стен, окон, сантехники и батарей, свежесть ремонта.
Смотрите квартиру внимательно — любой найденный недостаток может стать поводом для торга
Вот на что следует обратить внимание:
- Собственники: сколько собственников у квартиры, кто в ней прописан, есть ли среди собственников дети или недееспособные взрослые, как долго квартира в собственности;
- Вид сделки: прямая (человек просто продает квартиру и получает деньги) или альтернативная (человек продает квартиру и сразу же покупает новую) — во втором случае сделка может затянуться или сорваться;
- Обременения: есть квартира в ипотеке на нее есть обременение в пользу банка, а, значит, без его согласия и до полного погашения долга квартиру купить нельзя. Кроме того, если сделка сорвется, вы рискуете потерять аванс;
- Документы на квартиру: правоустанавливающие документы и техническая документация;
- Ремонт: нужен ли он, когда делали последний раз, что изменили в квартире: стальные двери, новая сантехника и кафель, счетчики, металлопластиковые окна, паркет и пр.;
- Потолки и пол: в каком состоянии потолки, пол и стены, нет ли на потолке подтеков и пятен;
- Состояние окон: деревянные или пластиковые, дует ли в них, насколько хороша шумоизоляция;
- Состояние сантехники и труб: батареи, трубы и сантехника не должны протекать, быть ржавыми, недостатки должны быть исправлены профессионально, а не намотанной тряпочкой или жвачкой;
- Счетчики на тепло, газ, воду и свет;
- Документы на перепланировку, если ее делали;
- Освещенность: куда выходят окна, хватает ли света;
- Шумоизоляция: какие соседи, хороша ли звукоизоляция?
- Район: далеко ли до остановки или метро, как дела с парковкой, есть ли где погулять и поиграть детям;
- Коммунальные платежи: сколько уходит на коммуналку, есть ли долги по платежам;
- Мебель и техника: оставит ли продавец что-нибудь из мебели и техники;
- Готовность к продаже и сроки: все ли готово к продаже, как быстро можно заехать.
Не верьте продавцу на слово. Попросите все слова подкрепить документально. Посмотрите копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке.
Не бойтесь торговаться. Большинство продавцов специально назначают слегка завышенную цену, чтобы скидкой исправить обнаруженные недостатки. Поэтому после осмотра квартиры, смело торгуйтесь до той цены, которая устроит обоих. Но помните, что скидка — не обязательная часть сделки. Многие продавцы не согласятся сбросить даже несколько тысяч.
Обратите внимание на продавца. Это должен быть адекватный человек, который не создаст вам дополнительных сложностей при покупке.
Получите квартиру и подпишите передаточный акт
Если в договоре не указано иначе, квартира переходит к вам в собственность после подписания передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтверждает, что вы получили квартиру в надлежащем виде и без долгов
Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ.
Передаточный акт можно составить в любой форме, но в нем обязательно должны быть указаны:
- ФИО сторон, данные продавца и покупателя;
- полное описание квартиры;
- доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
- основание для передачи квартиры;
- упоминание об отсутствии взаимных претензий;
- дата и подписи.
После подписания передаточного акта квартира полностью переходит к вам и становится вашей собственностью.
Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку (подробно)
На сегодняшний день приобретение недвижимости в ипотеку — довольно широко распространенное социально-экономическое явление, учитывая столь высокие цены на жилье. Банковские учреждения, естественно, не без собственной выгоды, содействуют оперативности и относительной простоте подобного способа приобретения жилья, разработав специальные программы для кредитования населения, создающего возможность покупки недвижимости на наиболее выгодных условиях.
Для уверенности в успешности подобной затеи, потенциальный заемщик должен иметь относительно высокую заработную плату и соответствующую сумму для первоначального взноса.
Обозначим ряд причин, по которым приобретение квартиры в ипотеку на вторичном рынке может быть удобным и выгодным решением:
- Элементарность процедуры оформления ипотеки на приобретение недвижимости;
- Ипотечный кредит обычно имеет процентную ставку в пределах 12-14%;
- Альтернативность при выборе банков и их программ;
- Приобретение недвижимости в ипотеку на вторичном рынке предполагает возможность использования ряда государственных льгот.
Как покупать квартиру на вторичном рынке в Москве
Приобретение жилплощади в Москве должно начинаться с выбора надежного риэлтора, представляющего зарекомендовавшую себя риэлтерскую фирму.
Как ранее было отмечено, данный этап многими пренебрегается в целях экономии. Однако не стоит брать пример с подобных граждан, ведь, как известно, скупой платит дважды, а глупый – трижды, доверчивый же платит всю жизнь.
При встрече с риэлтором, озвучьте ему свои предпочтения и цели, которые преследуете. В соответствии с обозначенными вами позициями, опытный специалист даст свои ценные советы, подскажет и, что нередко встречается, направит на истинный путь в приобретении жилплощади.
Базовые вопросы относительно района для поиска, типа жилья, планировки и расположения квартиры относительно дома, все это – ежедневная практика компетентного риэлтора.
Немаловажной будет также ориентация по ценовой ситуации на современном местном рынке недвижимости, а также подбор недвижимости с перспективой дальнейшей более выгодной перепродажи, что очень характерно для такого коммерчески ориентированного мегаполиса, как Москва.
В остальных формальных стадиях и методических особенностях покупки квартиры, ситуация по г. Москве не имеет существенных отличий от остальных городов Российской Федерации.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).