Договор долевого участия (ДДУ при покупке квартиры, обязательные условия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия (ДДУ при покупке квартиры, обязательные условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Преимущества и недостатки ДДУ

Какие преимущества предоставляет ДДУ:

• Экономия. Квартиры в строящихся домах практически всегда дешевле уже готового и введенного в эксплуатацию жилья.

• Защита денег. Деньги, перечисленные на эскроу-счет, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В соответствии с действующим законом № 177 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», деньги застрахованы в пределах 10 миллионов рублей. Это дает дополнительную гарантию что форс-мажор, например, банкротство застройщика, не приведет к потере средств покупателя-дольщика.

• Возможность вернуть все деньги, если застройщик не выполняет обязательства. В случае нарушений условий договора, покупатель имеет право на возврат уплаченных денежных средств.

• Выплата неустойки. Если сроки строительства затягиваются, то в соответствии с законом № 214-ФЗ девелопер обязан выплатить дольщикам неустойку.

• Государственная регистрация договора в Росреестре. Это исключает возможность двойных сделок и обеспечивает защиту прав покупателя.

• Гарантия. После того, как жилой дом сдан в эксплуатацию, в соответствии с законом № 214-ФЗ (статья 7), действует гарантия сроком 5 лет на устранение строительных недостатков самого объекта. И 3 года — на устранение недостатков инженерных систем и оборудования.

• Невозможность изменить проектную декларацию в процессе строительства. Начиная с 2022 года девелоперам запрещено это делать после заключения ДДУ с первым дольщиком объекта. Это значит, что этажность дома не изменится, как и другие значимые параметры.

Дополнительные условия договора долевого участия в строительстве

В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений. Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин. Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

1. Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
2. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
3. Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
4. Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
5. Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия.
6. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Как зарегистрировать ДДУ?

Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:

• ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
• нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
• договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.

Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.

Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
• у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
• если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
• нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
• помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
• вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
• процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака

Итак, вы решились на покупку квартиры по ДДУ, ипотека вас не пугает, и вы с оптимизмом смотрите в будущее. Помните, что по закону имущество, приобретенное супругами в браке, является собственностью обоих и при разводе должно быть поделено пополам. С недвижимостью, купленной по обычной сделке, все просто: жилье куплено в браке, значит, при его расторжении делится между двумя супругами. В случае с ДДУ все иначе.

Подписывая договор долевого участия, покупатель инвестирует средства в объект, существующий пока только в проекте, таким образом, к реальному имуществу квартира пока не может быть причислена. После сдачи дома в эксплуатацию жилье переходит в разряд недвижимого имущества, а также в собственность дольщика. Между заключением ДДУ и сдачей объекта проходит несколько лет, за которые дольщик может жениться, развестись и снова жениться, а значит, и право собственности на квартиру изменится в соответствии с ситуацией.

Принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности денежных средств, вложенных в долевое строительство. Разберем несколько случаев покупки квартиры по ДДУ в ипотеку с участием супругов.

• Случай № 1

Гражданин оформляет на себя ДДУ и оплачивает квартиру собственными средствами. За время строительства он женится, и сданный объект регистрируется на него уже после заключения брака. После нескольких лет совместной жизни супруги решают развестись. В данном случае проблем с определением владельца имущества не возникнет, поскольку квартира была куплена до свадьбы на деньги одного из супругов. Тот факт, что в собственность она перешла позже, здесь не играет никакой роли, после развода недвижимость останется у первоначального покупателя.

• Случай № 2

Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

• Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

• Паспорта дольщиков;

• Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

• Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

• Проектная декларация и разрешение на строительство;

• План создаваемого объекта (квартиры);

• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

ДДУ: дополнительные условия

Помимо обязательных условий в договор участия в долевом строительстве стоит включить условия дополнительные, которые определяют взаимоотношения заключивших договор сторон. К ним относятся права и обязанности сторон, порядок уступки прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора, условия изменения договора.
Так, в договоре должно быть указано, когда и при каких условиях этот документ может быть изменен. Например, в договоре может быть определена стоимость квартиры и при этом дополнительно сказано, что в нее не входит стоимость окон, которые будут установлены в квартире. Что обязанность по оплате стоимости установки окон у участника строительства возникает по получении уведомления от застройщика о необходимости произвести их оплату. Тогда их стоимость будет определяться в результате дополнительного соглашения сторон.

Цена объекта должна быть согласованной. В случае, если в договоре прописана цена договора и отсутствуют положения о возможности ее изменения, у гражданина не возникнет обязанности по оплате дополнительных квадратных метров. Даже если в результате строительства окажется, что фактическая площадь объекта оказалась больше той, что была первоначально предусмотрена проектом.
Если же договор составлен таким образом, что в результате обмера органами технической инвентаризации площадь объекта изменена, и положениями договора предусмотрено, что стороны обязуются возместить друг другу возникшую разницу, то, если площадь квартиры увеличилась, гражданин должен произвести оплату дополнительных метров, а застройщик обязан возместить дольщику разницу при ее уменьшении.

Причем в данном случае совершенно неважно, на сколько именно уменьшилась площадь квартиры: на 10%, на 5% или на один квадратный метр. Перерасчет должен быть произведен. Даже если после завершения строительства квартиры ее площадь оказалась меньше на 0,5 кв. м той, что предусмотрена договором, участник имеет права требовать соразмерного уменьшения.

В некоторых случаях в договоре могут содержаться условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры оказалась менее 5%. Такие условия признаются ущемляющими права потребителей и не соответствующими требованиям законодательства.

«Нужно понимать, что когда Регистрационная палата при регистрации договора проводит экспертизу документа, она прежде всего проверяет этот документ на соответствие законодательству о регистрации. Даже если в нем есть условия, которые в силу закона явлюятся недействительными, договор все равно могут зарегистрировать, — объясняет начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — Так, в нем могут быть прописаны все существенные условия: указаны сроки передачи объекта, определена цена, порядок ее изменения, — но при этом в него внесены необязательные условия, исполнение которых ущемляет права потребителей. Участники строительства воспринимают факт регистрации как подтверждение того, что договор соответствует всем требованиям, предъявляемым законодательством».

Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда. Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее. Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.

Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев. Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.

Подготовка документов покупателем

Состав документов, необходимых для ДДЕ, напрямую зависит от того, для кого готовится контракт и кто его оплачивает.

Самый простой случай — когда квартиру покупает одинокий покупатель без семьи и детей. Договор может быть подписан на покупку новостройки авансом или в рассрочку. Для подписания договора требуется только паспорт покупателя.

Семейным покупателям требуется согласие супруга на сделку. Этот документ должен быть составлен в письменной форме и нотариально заверен лицом, дающим согласие. Без согласия супруга можно обойтись только в том случае, если в условиях брачного контракта указано, что вы имеете право приобрести недвижимость на свое имя.

В этом случае требуется только один паспорт и брачный договор.

Когда недвижимость покупает супружеская пара, покупателей может быть двое. Для такой сделки необходимы паспорта и свидетельства о браке обоих супругов; поскольку второй супруг может не присутствовать при заключении договора, пакет документов продлевается нотариальной доверенностью. Однако юристы настоятельно рекомендуют, чтобы оба супруга присутствовали при сделке и, следовательно, не было повода для разногласий или разногласий по этому поводу в будущем.

Самый обширный пакет документации требуется в том случае, если МУП планируется завершить привлечением кредитного фонда (ипотеки). Каждому банку необходим свой перечень документации. В крупных производственных компаниях договорами с акционерами занимаются специализированные ипотечные брокеры.

Они помогают собрать документацию, необходимую для конкретного банка. Кроме того, брокер делает все возможное, чтобы убедить банк одобрить заявку на ипотеку.

Права и обязанности участников ДДУ

И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.

Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора

Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:

• данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
• реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
• основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
• подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
• реквизиты счёта дольщика для перевода;
• дата составления уведомления;
• опись вложения.

Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.

Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.

Похожие записи:

• Нюансы процедуры банкротства. Судебная практика
• Жилье для военнослужащих: вопросы и ответы
• Когда при получении аванса можно не выставлять счет-фактуру