Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор ДДУ после его регистрации если передумали». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Особенности возврата денег при схеме с счетами эскроу
Схема с счетами эскроу является одним из способов оформления долевого строительства. При использовании этой схемы, деньги покупателя не напрямую перечисляются застройщику, а передаются на специальный банковский счет эскроу-агента. Счет эскроу предназначен для сохранения денежных средств до момента сдачи квартиры в эксплуатацию.
Каким образом можно вернуть деньги, если договор ДДУ требует расторжения? В случае просроченного или неправильно составленного договора ДДУ, покупатель имеет право требовать возврата денег с застройщика. Если застройщик не готов вернуть деньги, то можно обратиться в суд.
Однако, при использовании схемы с счетами эскроу, процессы возврата денег несколько отличаются от обычных случаев. После расторжения договора ДДУ деньги, находящиеся на счете эскроу, возвращаются покупателю.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ
В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:
- информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
- реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
- основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
- на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
- реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
- дата отправки уведомления;
- опись вложенных документов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.
Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:
- Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
- Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
- Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
- Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.
Как расторгнуть ДДУ: причины споров и порядок возвращения денег
Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).
Есть четыре варианта расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика;
- по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
- по решению суда.
Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Права и обязанности участников ДДУ
И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.
Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.
На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда
Покупка строящегося жилья через счет-эскроу стала возможна с 2018 года. До этого деньги дольщика поступали напрямую застройщику. То есть он ими пользовался.
Следовательно, если речь о расторжении ДДУ, заключенного до 2018 года, дольщик вправе требовать неустойку. Её размер прописывают в ДДУ, и он не может быть меньше того, что указан в законе: 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств. Это для юридических лиц-дольщиков, для граждан — в два раза выше.
Проценты начисляются со дня внесения денег дольщиком до дня полного расчёта.
Если расторгается договор ДДУ, который был заключён после 2018 года, права на неустойку у дольщика нет, он получит столько, сколько заплатил при покупке.
Похожие записи: