Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке после увольнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Военная ипотека предоставляет военнослужащим и их семьям возможность оформить кредит на приобретение жилья. Так как ипотечные программы предполагают погашение займа поэтапно, возникает вопрос о возможности снятия денежных средств из военной ипотеки.
Процедура продажи квартиры при наличии военной ипотеки
Если вы являетесь участником военного ипотечного программы и рассматриваете возможность продажи своей квартиры, вам необходимо оформить документы в соответствии с условиями программы. Для начала, проверьте, какие условия предусмотрены для участия в данной программе и возможностью продажи недвижимости.
Если вы необходимо продать квартиру, полученную по военной ипотеке, вам потребуются следующие документы: Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость, Справка о наличии/отсутствии задолженности по ипотечному продукту и Иная документация, установленная законодательством, которая свидетельствует о правонарушении или о том, что с собственником объекта недвижимости заключен договор с материнской организацией или ремонтной службой на предоставление актов ввода объекта в эксплуатацию.
Если у вас возникла уважительная причина или вы находитесь в отпуске по уходу за ребенком моложе 3 лет, или у вас нет возможности оплатить проценты по ипотечному займу, вы можете обратиться в банк с просьбой о рефинансировании ипотеки или реструктуризации кредита.
Какие документы необходимы для снятия денег с военной ипотеки?
Для снятия денег с военной ипотеки необходимо оформить заявление, в котором указать причину, по которой вы желаете снять деньги. Также требуется предоставить следующие документы:
- копия паспорта военнослужащего, участвующего в программе военной ипотеки;
- копия договора на приобретение недвижимости;
- свидетельство о регистрации права на недвижимость;
- документы, подтверждающие выплату первоначального взноса;
- свидетельство о службе в вооруженных силах;
- справка о накопительных денежных взносах;
- выписка о состоянии накопительного счета;
- приказ о увольнении со службы (для тех, кто решил воспользоваться программой военной ипотеки после увольнения).
Если возникают проблемы с снятием денег с военной ипотеки, можно обратиться за помощью к адвокату, который работает с такими вопросами. Обжалование отказа в снятии денег также является возможным в случае несоблюдения условий и правил программы военной ипотеки.
В каких случаях военнослужащему не нужно возвращать денежные средства?
Если военнослужащий заканчивает службу раньше срока, то ему необходимо вернуть государству всю сумму, даже если ипотека уже выплачена.
От выплат военнослужащие освобождаются в следующих случаях:
- Срок службы 20 и более лет;
- Срок службы более 10 лет, если увольнение произошло по причине достижения предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам;
- Если военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию;
- В случае гибели или смерти военнослужащего члены семьи освобождаются от выплат.
Государство вносит платежи по ипотеке только во время военной службы. Поэтому, если после ее окончания ипотека не выплачена до конца, остаток платежей придется вносить за счет собственных средств.
Условия для участия в программе НИС
Минобороны РФ разработало программу НИС в качестве помощи военнослужащим брать жилье в ипотеку на льготных условиях. Деньги из НИС получают военнослужащие для покупки квартиры, дома, строительства дома на земельном участке. Программа доступна следующим категориям граждан:
-
военные, которые служат по контракту;
-
офицерский состав Минобороны;
-
работники ФСО и ФСБ;
-
сотрудники Росгвардии.
Кратко: кто платит по военной ипотеке после увольнения?
-
При увольнении военнослужащего по уважительной причине, оплачивать ипотеку продолжит государство.
-
Если военнослужащего уволили за невыполнение своих обязанностей или по статье, он возвращает деньги в течение 10 лет и платит по кредиту сам, причем по более высокой процентной ставке.
-
При самостоятельном увольнении выплаты по ипотеке продолжатся по программе НИС, если срок службы от 20 лет. Если военный отслужил менее 10 лет, деньги придется возвращать.
Длительный срок оформления, сдача внаем и другие нюансы
Оформление специализированной ипотеки для военных отнимает много времени. Обычно это занимает от 2 до 4 месяцев. Чтобы сделка проходила с минимальным отрывом от службы – выгоднее нанять риелтора или оформить доверенность на кого-то, кто будет заниматься всеми процедурами.
Еще один подводный камень, с которым может столкнуться военнослужащий – сдача внаем ипотечного жилья, которое находится вдали от места несения службы. Например, квартира куплена в ипотеку в одном городе, а военного откомандировали в другой гарнизон, он возможно и захотел бы сдать жилье, но не имеет права. По законодательству РФ военным запрещено заниматься другой деятельностью кроме педагогической, научной или творческой. Поэтому если будет выявлен факт получения денег за аренду жилья, его накажут.
Дополнительный минус покупки жилья по программе НИС, что после оформления квартиры в собственность российские военные утрачивают право на служебное жилье. А удаленность своего имущества может сказаться на карьере военнослужащего, потому что он окажется «привязанным» к населенному пункту, где находится его недвижимость. Либо возникнут дополнительные затраты на съем жилья по месту несения службы.
Каждый российский военный, который хочет купить квартиру по программе военной ипотеки, должен для себя решить несколько вопросов. Главный из них – сколько лет он еще готов посвятить службе. Если карьера военного – это главная цель контрактника, то у него минимальный риск остаться без жилья, которое куплено по военной ипотеке. Кроме того до начала кредитования следует собрать определенную сумму денег на дополнительные затраты и оформление документов.
Схема №2. Продажа по переуступке
Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.
В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:
- найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
- вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
- подписать новое соглашение при участии третьего лица;
- получить деньги.
Плюсы и минусы для продавца, если покупатель военнослужащий.
Для военнослужащих военная ипотека несёт преимущественно плюсы: низкая процентная ставка, дополнительная бесплатная проверка недвижимости, уже накопленные средства для большей части платежа.
При этом, для продавца процедура будет иметь особенности. Главной из них является срок подготовки документов и согласований приобретающей стороной. Средний период одобрения недвижимости государством составляет 3-4 месяца. Это означает долгую сделку и возможно упущенную выгоду, т.к. в течение квартала цены на квартиры могут возрасти, а недвижимое имущество всё равно будет приобретено по первоначальной договорённости.
Кроме того, есть риск отказа со стороны Росвоенипотеки, т.к. у них имеются свои специфические требования к качеству и расположению жилья.
Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом
Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:
| Проблема | Решение |
| Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. | Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты. |
| Непорядочность продавца. | Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно. |
Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.
С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Сегодня такую услугу предоставляет большинство банков, работающих по военной ипотеке: ВТБ, Россельхозбанк, Севергазбанк, Промсвязьбанк, «Открытие», «Дом.РФ», «Россия» и Газпромбанк. В 2023 году рефинансирование доступно по ставке от 13,8% годовых. По данным «Росвоенипотеки», такой возможностью воспользовалось уже более 45,8 тыс. участников НИС.
По словам Руслана Сырцова, взносы в НИС нередко не полностью покрывают ежемесячные взносы по ипотеке, поэтому клиентам может потребоваться рефинансирование. Но для облегчения кредитного обременения нужны веские основания, например рождение ребенка.
Рефинансирование по программе военной ипотеки на данный момент неактуально, поскольку ставки по стандартным программам выросли, добавляет Татьяна Решетникова.
Что будет с квартирой, если уйти со службы до погашения ипотеки
Если военнослужащий расторг контракт, отслужив менее 20 лет, он лишается права на средства и должен будет возвращать в течение десяти лет все, что ему предоставило государство, и выплачивать ипотечный кредит самостоятельно. При своевременном внесении платежей квартира остается в собственности бывшего военнослужащего.
Есть исключения — «льготные основания» увольнения. Например, если военнослужащий уволился после десяти лет службы по сокращению, ушел в отставку по состоянию здоровья или по семейным обстоятельствам, возвращать предоставленные средства ему не придется, но если кредит к моменту увольнения был еще не погашен — гасить придется самостоятельно в соответствии с действующим графиком. В некоторых случаях таким уволившимся положена выплата за годы, недослуженные до 20 лет, с помощью которой можно погасить часть кредита или полностью.
Когда военнослужащий уволился после 20 лет службы, но так и не воспользовался накопленными средствами из НИС, он может получить их от государства и потратить по своему желанию.
Продаем квартиру по переуступке участнику НИС
Переуступка квартиры, приобретенной по военной ипотеке, позволяет продать ее обычному гражданину, не являющемуся участником программы НИС (национальным ипотечным сервисом). При переуступке квартиры обеспечивается передача прав на жилую площадь от заемщика к новому владельцу.
Переуступаем квартиру, находясь на ипотеке, означает передачу обременения — ипотечного залога, с квартиры заемщика на нового владельца. При этом продажи квартиры по переуступке обременения нотариально оформляются.
Обременение — это право ипотечника (банка), установленное на имущество, как обеспечение исполнения обязательства заемщика по кредитному договору.
Продаем квартиру, приобретенную с помощью военного ипотечного кредита, только участнику программы НИС? Нет, существуют доступные способы продажи.
Что происходит с ипотекой после окончания службы?
После окончания службы военной ипотекой, возникают вопросы о ее дальнейшей судьбе. Какие происходят изменения? Будут ли изъяты накопления для оплаты квартиры?
В случае увольнения после заключения ипотечного контракта возможны два варианта:
- Накопления будут использованы для оплаты ипотеки.
- Накопления останутся у заемщика.
При увольнении по собственному желанию количество дополнительных средств, которые могут быть изъяты при расторжении ипотечного договора, будет зависеть от причины увольнения и от особенностей заключенного контракта.
В случае увольнения по службе, военная ипотека может быть заберута. Исключения могут быть, если у заемщика уже есть недвижимость или если был подписан отдельный документ о сохранении ипотечных прав.
В случае расторжения контракта и необходимости выплаты ипотеки, возможны два основных варианта:
- Полное решение вопроса о дальнейшей уплате по ипотеке.
- Внесение оговорок и условий, на основе которых рассчитывается новая сумма выплаты.
Особенности военной ипотеки: что нужно знать?
Ипотечное кредитование военнослужащих имеет свои особенности и отличается от обычной ипотеки. Рассмотрим, какие именно особенности нужно знать при использовании военной ипотеки.
- Условия заключения и окончания договора. При условиях договора военной ипотеки нужно учитывать особенности, например, срок действия и порядок заключения. Также стоит ознакомиться с условиями окончания договора, особенно если существуют ограничения на продажу квартиры.
- Условия использования накоплений. Военная ипотека может предусматривать возможность использования накопленных средств на разные цели, например, на оформление дополнительных документов или ремонт квартиры. Необходимо заранее ознакомиться с условиями и ограничениями по использованию этих средств.
- Порядок выплаты. При военной ипотеке могут быть установлены особые условия по порядку и срокам выплаты, например, выплаты могут происходить после увольнения или в случае причинения вреда имуществу. Важно знать эти условия заранее.
- Судьба накоплений при увольнении. В случае увольнения из военной службы может возникнуть вопрос о судьбе накоплений по ипотеке. В некоторых случаях накопления могут быть изъяты, поэтому следует заранее узнать, что будет происходить с ними при увольнении.
- Новые возможности и дополнительные средства. Ипотека для военнослужащих может предоставлять дополнительные возможности и средства, например, возможность получения субсидий или льготных условий по процентной ставке. Ознакомьтесь с этими возможностями заранее.