Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Условия субаренды имущества у муниципальных органов
В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.
С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:
- объекты недвижимого имущества, которые принадлежат муниципалитету, включая нежилые помещения, сооружения и участки земли. Кроме того, могут быть арендованы части водоохранной береговой линии водоемов либо земельных участков, обладающих особенным статусом. В отдельных ситуациях, в отношении некоторых видов имущества муниципальных образований обязательным условием их предоставления являются конкурсные торги;
- разнообразное имущество, которое принадлежит муниципальным учреждениям на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, например, автотранспортные средства или производственное оборудование.
Главным образом, сдаются в субаренду имущество, предназначенное для ведения коммерческой деятельности малыми или средними организациями недвижимого имущества, принадлежащие муниципальным образованиям. К примеру, складские помещения, торговые площади в ТРЦ либо земли, выделяемые для ведения фермерского хозяйства.
Оценка и сопоставление заявок на участие
Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать 10 дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.
Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.
Критериями оценки заявок на участие в конкурсе помимо цены договора могут быть:
- сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, если такая реконструкция предусмотрена в конкурсной документации;
- технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора;
- объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором;
- цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора и квалификация участника конкурса.
Вс расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду
Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.
11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.
3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи.
Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка.
Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.
Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.
1 договора действующему на момент его заключения законодательству.
В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан.
Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора.
Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.
Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора.
При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.
Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п.
18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.
Также Суд обратил внимание, что в п.
16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.
«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.
Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.
1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст.
22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.
ВС заметил, что п. 9 ст.
22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.
Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.
3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды.
Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.
В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Для определения возможности согласования с ДГИ права передачи арендуемого имущества в субаренду необходимо провести ряд процедур:
- Анализ условий договора аренды, регламентирующие право передачи имущества в субаренду полностью или частично.
Часто бывает что отдельные пункты договора противоречат друг другу и возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ.
Этот вариант предпочтительнее, поскольку дает арендатору больше возможностей в использовании арендуемого помещения. - Анализ условий аукциона, по итогам которого был заключен договор аренды.
Иногда бывает, что условия проведения аукциона противоречат условиям договора, позднее заключенного по итогам и, также, возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ. - Анализ документов и помещения на предмет отсутствия нарушений договора аренды (задолженности по арендной плате, несогласованные перепланировки, неуплаченные штрафы, претензии, судебные споры и пр.).
Любое нарушение условий договора может быть не только причиной отказа в согласии на субаренду, но и причиной расторжения договора аренды с выставлением значительного штрафа. Такие нарушение должны быть выявлены и устранены до подачи запроса о согласии на субаренду.
Необходимо учесть, что согласование субаренды с ДГИ проводится в отношении конкретного субарендатора и конкретной площади.
В связи с этим, стоит получить согласие потенциального субарендатора проходить официальную процедуру оформления субаренды, занимающей 2-4 месяца.
Также, на возможность согласования субаренды влияют внутренние установки ДГИ, относительно конкретного объекта недвижимости, либо района расположения объекта, планов развития территории, мер поддержки предприятий МСП и прочие внутренние причины.
Этот фактор делает процесс согласования субаренды непрозрачным и часто становится причиной отказа арендаторам, самостоятельно пытающимся получить согласие ДГИ на субаренду, несмотря на отсутствие нарушений условий договора аренды и задолженности. На такие обращения арендаторы получают отказ в согласии на субаренду и обязание следовать условиям договора.
Повторное заключение договора.
Если договор аренды был заключен по результатам конкурса или аукциона, то по истечении срока этого договора заключение его на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса или аукциона, если иное не установлено договором, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ[6]; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (данный срок может быть уменьшен, но только на основании заявления арендатора)[7]. При этом учреждение не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, кроме следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды[8]. При отказе учреждения в заключении на новый срок договора аренды по каким-либо другим основаниям и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора нового договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции).
Использование земельных участков.
В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением его уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). В свою очередь согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 269 ГК РФ).
Гражданское законодательство также устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Причем здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные указанным лицом для себя, являются его собственностью(ст. 269 ГК РФ).
Но в случае с бюджетным учреждением следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях собственником любого имущества такого учреждения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование и любое имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления (абз. 1 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). Поэтому если предположить, что бюджетное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке какое-то здание или сооружение (например, котельную), то собственником указанного здания или сооружения все равно будет учредитель учреждения со всеми вытекающими отсюда последствиями, связанными с пределами самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом[14].
В соответствии с земельным законодательством все земли в РФ разделены на категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов и т. д.), а кроме того, у каждого земельного участка имеется конкретный вид разрешенного использования, который должен быть указан в акте о передачи участка в пользование (ст. 7 Земельного кодекса). Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Минэкономразвития[5].
Так, вид разрешенного использования земельного участка бюджетного медицинского учреждения – «Здравоохранение» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), код 3.4. Этот код в свою очередь делится на два подкода: 3.4.1 «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); 3.4.2 «Стационарное медицинское обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медпомощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи.
Учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка.
Важным «пределом закона», касающимся распоряжения бюджетным учреждением своим земельным участком, является то, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться этими земельными участками(ст. 269 ГК РФ). Иными словами, бюджетное учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка для размещения, например, какой-то стационарной или временной торговой точки. Исключений здесь только два.
Первая ситуация – подписание соглашения об установлении сервитута, то есть соглашения о пользовании земельным участком бюджетного учреждения иным лицом в определенных законом случаях (использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; и т. д.)[16].
Вторая ситуация – передача земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом. Возможность такой передачи по договору безвозмездного пользования, в частности, предусматривается для работников федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, на время установления с этими работниками трудовых отношений (ч. 2 ст. 24 Земельного кодекса).
* * *
Данная статья является заключительной статьей «имущественной» серии. В первой и второй частях мы рассмотрели вопросы, связанные с распоряжением бюджетным учреждением имуществом: право собственности на имущество учреждения, использование имущества учреждением и изъятие у учреждения данного имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятие особо ценного движимого имущества, согласование распоряжения имуществом с его собственником, списание имущества.
[1] Часть 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции).
[2] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[3] При условии осуществления ими установленной деятельности, определенной в ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО), – охрана окружающей среды и защита животных, благотворительная деятельность, социальная и культурная адаптация и интеграция мигрантов, деятельность в сфере патриотического воспитания граждан РФ и т. д.
[4] Часть 3.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – Правила аренды).
[5] Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке)
[6] Закон об оценке.
[7] Часть 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[8] Часть 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Правила составления контракта
После аукциона по сдаче в поднайм государственного имущества, необходимо составить договор субаренды.
| Составлен в письменном виде | подписан обеими сторонами сделки |
| Иметь существенные условия | предмет договора, сроки его действия, а также прядок внесения платы за арендованное имущество |
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Пример.
В соответствии с договором аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, арендатор ежемесячно производит оплату аренды в размере 29 500 руб. с учетом НДС.
Согласно условиям договора ремонт (как текущий, так и капитальный) осуществляется за счет арендодателя. Однако в августе 2008 года арендатор с согласия арендодателя привлек подрядную организацию для проведения ремонта арендованного имущества и оплатил за арендодателя его стоимость в сумме 41 300 руб.
По соглашению с арендодателем стоимость выполненного и оплаченного арендатором ремонта засчитывается в счет оплаты арендной платы за август 2008 года.
Согласно п. 4 ст. 173 НК РФ сумма НДС в полном объеме уплачивается налоговым агентом за счет средств, подлежащих перечислению налогоплательщику или другим лицам, указанным налогоплательщиком.
На основании п. 3 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты производятся при условии, что услуга по аренде государственного или муниципального имущества была приобретена налоговым агентом для выполнения операций, признаваемых объектом налогообложения, если налоговый агент удержал и уплатил в бюджет НДС (при наличии документов, подтверждающих уплату налога налоговым агентом).
Следовательно, в рассматриваемом примере арендатор, чтобы иметь право на вычет, обязан уплатить в бюджет НДС с арендной платы, несмотря на то что арендодатель засчитывает в счет оплаты аренды за август 2008 года стоимость выполненного и оплаченного арендатором текущего ремонта.
В бухгалтерском учете арендатора за август 2008 года данные операции должны были быть оформлены следующими проводками:
Д-т 60 К-т 51 – 41 300 руб. – оплачены ремонтные работы, выполненные подрядной организацией;
Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 60 – 41 300 руб. – предъявлена арендодателю стоимость ремонтных работ на основании акта приемки-сдачи работ;
Д-т 20 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – 25 000 руб. – начислена сумма арендной платы за август 2008 года;
Д-т 19 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – 4500 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;
Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 68 – 4500 руб. – удержан НДС с арендодателя;
Д-т 68 К-т 51 – 4500 руб. – перечислен в бюджет НДС с арендной платы;
Д-т 68 К-т 19 – 4500 руб. – предъявлен к возмещению НДС по арендной плате;
Д-т 51 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – 16 300 руб. (41 300 руб. – 25 000 руб.) – арендатору возмещены арендодателем расходы по ремонту арендованного имущества.
Организация предоставляет другой организации по договору аренды имущественный комплекс. Перед передачей имущества арендатору арендодатель в рамках подготовки предприятия для передачи в аренду обязан провести инвентаризацию передаваемого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка. Порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно. Одним из случаев обязательного проведения инвентаризации является согласно п. 2 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете передача имущества в аренду, в том числе имущественного комплекса.
Порядок проведения инвентаризации имущества и финансовых обязательств организации и оформления ее результатов регулируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина России от 13.06.1995 № 49 (далее – Методические указания по инвентаризации).
Согласно п. 2.2 вышеуказанных Методических указаний для проведения инвентаризации в организации создается постоянно действующая инвентаризационная комиссия. Персональный состав постоянно действующих и рабочих инвентаризационных комиссий утверждается руководителем организации. Документ о составе комиссии (приказ, постановление, распоряжение) регистрируется в книге контроля за выполнением приказов о проведении инвентаризации. В состав инвентаризационной комиссии включаются представители администрации организации, работники бухгалтерской службы, другие специалисты (инженеры, экономисты, техники и т.д.). Кроме того, согласно п. 2.3 Методических указаний по инвентаризации в состав инвентаризационной комиссии могут быть включены представители службы внутреннего аудита организации, независимых аудиторских организаций.
Поскольку имущество должно быть передано в состоянии, пригодном для целей его использования, арендодатель должен произвести необходимые действия по ремонту и замене неработающего оборудования, освободить помещения предприятия от имущества, не переходящего к арендатору, а также убедиться в действительности обязательств, входящих в состав предприятия.
Арендодатель должен, кроме того, составить баланс, отражающий активы и пассивы в составе предприятия.
Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возложены на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иное.
В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества. При этом данные берутся не из баланса за последний отчетный период. Арендодателю придется сделать промежуточный баланс на дату передачи предприятия в аренду.
Основные средства и нематериальные активы передаются арендатору по остаточной стоимости. Но в первичных документах (в передаточном акте, актах приема-передачи основных средств) должны быть отражены как первоначальная стоимость переданных объектов, так и сумма начисленной по ним амортизации. Эти данные необходимы и арендодателю, и арендатору. Если этого не сделать, у сторон договора аренды возникнут проблемы с учетом объектов основных средств при возврате предприятия из аренды.
Арендодатель списывает стоимость всех активов и обязательств, переданных арендатору в составе имущественного комплекса, со счетов их учета и отражает их на отдельном субсчете счета 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия» (например, 76-5). Передача на баланс арендатора основных средств арендованного предприятия отражается в учете арендодателя в порядке выбытия – по кредиту счета 01 и дебету счета 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия». Сумма начисленной амортизации по передаваемым основным средствам списывается со счета 02 в кредит счета 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия», и т.д. В результате на этом субсчете сформируется дебетовое сальдо, равное стоимости предприятия, переданного в аренду. Это означает, что у арендатора появилась обязанность в сроки, установленные договором, вернуть арендодателю имущество, активы и обязательства на определенную сумму. Иными словами, в учете арендодателя будет отражена весьма специфическая дебиторская задолженность арендатора в виде стоимости арендованного предприятия.
Поскольку арендодатель «расстается» со своим предприятием не навсегда, а только на срок его аренды, он должен отразить стоимость переданного в аренду имущественного комплекса в забалансовом учете на счете 011 «Основные средства, сданные в аренду». Причем за балансом учитывается не каждая из сданных в аренду частей имущественного комплекса, а предприятие как единый объект.
Поскольку право собственности на основные средства передаваемого в аренду предприятия к арендатору не переходит, то согласно ст. 39 НК РФ для целей обложения налогом на прибыль передача основных средств предприятия на баланс арендатора реализацией у арендодателя не признается.
Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в том же порядке, что и для объектов основных средств, находящихся на праве собственности. Согласно ст. 622, 625 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В то же время вследствие износа основных средств, входящих в состав имущества арендуемого предприятия, за период нахождения предприятия в аренде стоимость возвращаемого арендодателю имущества предприятия будет меньше, чем стоимость этого имущества на дату его получения в аренду. Следовательно, в бухгалтерском учете арендодателя задолженность арендатора по возврату имущества арендованного предприятия, числящаяся в учете по дебету счета 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия», должна уменьшаться на сумму износа (амортизации) объектов основных средств переданного в аренду предприятия, вследствие чего арендодатель может ежемесячно уменьшать задолженность арендатора по возврату имущества переданного в аренду предприятия на суммы амортизации основных средств данного предприятия, начисляемой в бухгалтерском учете арендатора.
Такое уменьшение задолженности арендатора является на основании п. 2 ПБУ 10/99 для арендодателя расходом и отражается в учете по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы», и кредиту счета 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия».
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ для целей налогового учета в состав амортизируемого имущества организации включаются имущество и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Следовательно, по основным средствам переданного в аренду предприятия амортизацию для целей налогового учета начисляет и включает в состав расходов арендодатель, при этом суммы начисленной амортизации по переданному в аренду предприятию учитываются в составе внереализационных расходов (подпункт 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Передача арендатору предприятия в собственность материально-производственных запасов, входящих в состав имущественного комплекса, отражается в бухгалтерском учете арендодателя как их продажа в момент подписания сторонами передаточного акта.
Сумма выручки от продажи материально-производственных запасов в размере стоимости товаров, указанной в передаточном акте (с учетом НДС), отражается по кредиту счета 90 в корреспонденции со счетом 76, субсчет «Расчеты по договору аренды предприятия». Одновременно в дебет счета 90, субсчет «Себестоимость продаж», списывается себестоимость переданных товаров с кредита счета 41 «Товары».
Законом о лизинге предусмотрены две формы лизинга: внутренний и международный лизинг. При международном лизинге перемещение имущества осуществляется через таможенную границу Российской Федерации. В ряде случаев этот способ приобретения имущества является единственно возможным. Так, предприятия, специализирующиеся на международных перевозках, вынуждены заключать лизинговые договоры по приобретению транспортных средств зарубежного производства ввиду того, что использование отечественных автомобилей в Европе ограничено из-за жестких экологических требований.
Лизинговая операция является комплексом имущественных и финансовых отношений между ее участниками и затрагивает не только сам договор лизинга, но и ряд связанных с этим договоров, в первую очередь купли-продажи, а также займа, страхования и т.д.
В зависимости от вида и формы конкретной лизинговой сделки организациям необходимо руководствоваться отдельными положениями Таможенного кодекса Российской Федерации и постановлений Правительства РФ. Применительно к международному лизингу это означает, что на таможенную территорию Российской Федерации может быть ввезено имущество, собственником которого является лизинговая компания – нерезидент Российской Федерации. Данное обстоятельство позволяет помещать ввозимое оборудование под таможенный режим временного ввоза с соответствующим полным или частичным условным его освобождением от уплаты таможенных пошлин, налогов и без применения к нему запретов и ограничений экономического характера, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном регулировании внешнеторговой деятельности. При этом наряду с очевидными льготами по уплате таможенных платежей, предоставляемыми при ввозе лизингового оборудования, возникают и соответствующие обязанности по соблюдению условий таможенного режима временного ввоза, в том числе касающиеся завершения данного режима по истечении срока финансовой аренды (лизинга).
Российский лизингополучатель является в данном случае налоговым агентом.
При лизинге импортного оборудования лизингодателем являются зарубежные лизинговые компании. Договор лизинга приобретает характер реализации оборудования с рассрочкой платежа, залогом в котором является само оборудование или транспортные средства. В этом случае имущество учитывается на балансе лизингополучателя. Это выгодно российскому лизингополучателю, так как:
– лизинговые платежи за вычетом суммы начисленной амортизации уменьшают налогооблагаемую прибыль лизингополучателя (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ);
– амортизационные отчисления по таким объектам основных средств принимаются для целей налогообложения;
– по окончании договора лизинга имущество в основном переходит в собственность лизингополучателя полностью самортизированным. За срок действия договора лизинга лизингополучатель уменьшает свою налогооблагаемую прибыль на всю стоимость лизингового имущества, увеличенную на причитающиеся лизингодателю проценты, а далее он продолжает эксплуатировать лизинговое имущество без начисления по нему амортизации, хотя сроки службы объектов значительно превышают сроки лизинговых договоров.
Если имущество числится на балансе у лизингодателя, то таких налоговых преимуществ у лизингополучателя не будет. Но практика показывает, что в большинстве случаев международные лизинговые договоры с иностранными лизингодателями составляются таким образом, что объект лизинга остается на балансе лизингодателя. К тому же невозможность использования данного налогового преимущества сравнительно легко компенсируется сроком лизинга.
Пример.
Российская организация «Лизингополучатель» получает по договору лизинга с зарубежной компанией «Лизингодатель» импортный грузовой автомобиль «Ивеко». Согласно технической документации производителя срок службы данного транспортного средства составляет 10 лет, его стоимость равна 1 млн руб. Для простоты расчетов не будем принимать во внимание прибыль лизинговой компании, считая, что данная стоимость и является суммой лизинговых платежей, поскольку такая прибыль фактически не влияет на налоговый учет лизингополучателя. Согласно составленному договору лизинга автомобиль учитывается на балансе лизингодателя, срок лизинга – два года, после чего автомобиль переходит в собственность лизингополучателя. Поскольку лизинговые платежи полностью относятся в расходы лизингополучателя, то они составят в первый год 500 тыс. руб., во второй год – 500 тыс. руб. В результате лизингополучатель относит на уменьшение налогооблагаемой прибыли сумму расходов в пять раз быстрее, чем если бы оборудование было приобретено им самостоятельно – по 100 тыс. руб. в течение 10 лет. В данном случае, если бы автомобиль был поставлен на учет у лизингополучателя, его расходы даже с учетом ускоренной амортизации составили бы в первый год 300 тыс. руб., во второй год – 300 тыс. руб., и далее за оставшиеся восемь лет в расходы списывалась бы остаточная стоимость по 37,5 тыс. руб. в год.
Ввозимое по договору международного лизинга оборудование, являясь иностранным товаром, помещается при ввозе на таможенную территорию Российской Федерации под режим временного ввоза, так как остается в собственности лизингодателя. Данный режим является льготным, поскольку предусматривает полное или частичное освобождение данного оборудования от уплаты ввозных таможенных платежей и регламентируется ст. 209—214 Таможенного кодекса Российской Федерации. Полное условное освобождение от уплаты таможенных платежей допускается, если временный ввоз товаров не наносит существенного экономического ущерба Российской Федерации. Перечень категорий таких товаров определен постановлением Правительства РФ от 16.08.2000 № 599 «О перечне товаров, временно ввозимых (вывозимых) с полным условным освобождением от уплаты таможенных пошлин и налогов» и включает следующие группы товаров:
– временно ввозимые (вывозимые) контейнеры и иная многооборотная тара;
– товары, временно ввозимые (вывозимые) в целях оказания содействия внешнеэкономической деятельности для демонстрации на выставках, ярмарках, международных встречах и других подобных мероприятиях; товарные образцы, предназначенные исключительно для целей получения заказов на товары такого типа и непригодные для использования в иных целях; рекламные материалы, фильмы и компьютерные носители информации, раскрывающие свойства или назначение товаров; товары для проведения испытаний, проверок, экспериментов и показа свойств и характеристик; профессиональное оборудование (за исключением используемого в производстве) и инструменты, остающиеся в собственности иностранного лица, ввозимые для выполнения конкретной работы на территории Российской Федерации;
– временно ввозимые (вывозимые) товары, связанные с оказанием содействия международным связям в сфере науки, культуры, кинематографии, спорта и туризма; оборудование и материалы, используемые для научно-исследовательских, образовательных целей, в областях культуры и кинематографии, театральные – сценическое оборудование, товары, предназначенные для спортивных соревнований, тренировок, культурные ценности, книги, периодические издания, публикации и документы, связанные с образованием, наукой и культурой;
– товары, ввозимые (вывозимые) для оказания международной помощи, предназначенные для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе транспортные средства, предназначенные для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
– иные товары: товары, перемещаемые в соответствии с решениями Правительства РФ, принимаемыми по представлению Комиссии Правительства РФ по защитным мерам во внешней торговле и таможенно-тарифной политике; товары для обеспечения социально-бытовых условий жизни экипажей иностранных (при вывозе – российских) морских судов, оборудование прессы.
Что такое договор субаренды нежилого помещения?
Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.
Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.
Особенности договора субаренды:
- Срок его действия не может превышать срок аренды.
- Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
- Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
- Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.
Какие существуют правила проведения торгов
Согласно п. 4 ст. 477 ГК РФ торги проводятся в виде аукциона, конкурса или другом варианте, если это не запрещено законодательством. Это относится в равной степени, как к обычным торгам, так и тем, которые проводятся электронно. Основное отличие между формами заключается в том, что на аукционе состязание между участниками обусловлено только стоимостью. При конкурсной форме учитывается расширенный список условий, куда могут также включать и стоимость.
Победителем аукциона считается участник, который предложил самую высокую стоимость. При проведении конкурса присутствует другое определение победителя. Его выбирает конкурсная комиссия, которая определяется и назначается организатором. При выборе победителя учитываются все предложения участников, и выбирает наиболее лучшие.
При проведении торгов следует учитывать требования и нормативы, изложенные в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Правила проведения утверждены приказом ФАС No 67 от 10 февраля 2010 года.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.