Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Когда перевести нежилой фонд нельзя

Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:

• большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
• квартира возведена на 2 и более этаже;
• объект находится в наемном доме для социального использования;
• помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
• невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.

Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):

участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;

участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.

Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?

Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:

• заявление;
• правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
• техпаспорт жилья;
• поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
• проект переустройства и/или перепланировки;
• согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
• протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).

Как будет проходить перевод?

После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.
Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.

Отказать вам могут только при таких условиях:

• Вы передали не все необходимые документы;
• Вы подали прошение в орган, который не занимается решением подобных вопросов;
• Условия перевода из жилого фонда не соответствуют требованиям;
• Проект перепланировки помещения при выводе в другой фонд, который вы предоставили, не соответствует жилищным нормам.

Какое помещение можно сделать нежилым?

Переделать, перевести (вывести) из жилой категории в нежилую можно только ту недвижимость, которая обладает для этого необходимыми условиями. Если условий нет – их нужно создать.

Примерный порядок условий таков:

• помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
• все собственники должны быть согласны с изменением категории;
• недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
• право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Итак, когда не допускается перевод ?

Помещение нельзя перевести в нежилое:

1. Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
2. Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
3. Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
4. Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
• техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
• план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
• если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Ответы юриста на частные вопросы

Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?

Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.

Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?

Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.

Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?

Нет, номера квартир присваиваются однократно.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

• Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
• План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
• Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
• Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

• право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
• условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

• несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
• в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
• обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Как подать заявление?

Располагая минимальным пакетом необходимой документации можно подать их вместе с заявлением в МФЦ или в администрацию. Унифицированную форму заявления и базовый перечень документов можно взять на месте, причем менять список документации по усмотрению местной администрации противозаконно. Решение по заявлению принимается в срок не позднее 1,5 месяцев с даты его подачи. Решение может быть положительным или отрицательным. Положительное решение уже дает право использовать недвижимость в качестве коммерческой, но только если переоснащение и переоборудование его не требуется.

Право принять решение принадлежит межведомственной комиссии, имеющейся при каждом муниципалитете. Необходимые для принятия решения запросы комиссия направляет в Росреестр, УФМС, Пожарный надзор, ЖЭУ, Роспотребнадзор и другие инстанции самостоятельно. Срок в 1,5 месяца определен именно на ожидание ответов из этих инстанций. Если заявитель сам соберет часть документов и передаст их вместе с заявлением, это существенно ускорит процесс принятия решения. К таким документам относятся:

1. Заключение МЧС о том, что жилье не нарушает норм пожарной безопасности.
2. Заключение Роспотребнадзора о том, что жилье не нарушает санитарно-эпидемиологических норм.
3. Справка из ЖЭУ или из управляющей компании о том, каково назначение квартир, смежных на этаже.
4. Техзаключение из ЖЭУ или ТСЖ о том, что состояние дома не является аварийным.
5. Решение общего собрания собственников данного многоквартирного дома о том, что они не имеют возражений против осуществления перевода жилья в коммерческую недвижимость.
6. Справка о том, что на данный момент в квартире не прописан никто, в том числе сам владелец или владельцы жилья.
7. Если дом является памятником истории, архитектуры, культуры, то потребуется заключение местного органа охраны о допустимости перепланировки помещения.

На данном этапе велик риск получить отрицательное решение. Если таковой отказ будет получен собственником квартиры, придется вернуться к самому началу и подготовить новое заявление, дополнив его недостающими документами. Обычно причинами отказа являются:

• Неполный пакет документации, приложенный к заявлению;
• Перепланировка противоречит санитарным, строительным, законодательным, противопожарным или иным нормам;
• Нет согласия остальных жильцов на перевод;
• Квартира не соответствует критериям, позволяющим осуществить перевод.

Как оформить документы на право собственности?

Успешное прохождение всех предыдущих этапов дает право приступить к заключительной стадии: оформить новые документы на право собственности данным нежилым помещением. Перерегистрация осуществляется на основании заявления собственника Управлением Росреестра. Заявителю потребуется представить пакет документов:

• Копию паспорта собственника или копии учредительных документов организации;
• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
• Акт приемки работ по реконструкции;
• Кадастровый паспорт квартиры;
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Похожие записи:

• Штрафы за переезд железнодорожных путей
• Как отказаться от алиментов в добровольном порядке
• Доплаты за работу в особых условиях труда