Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальный ремонт многоквартирного дома – дело небыстрое, и каждый пункт в этом процессе важен. Изначально дом попадает в региональную программу капремонта, где для него определяется год проведения этого самого ремонта.
Реальные отзывы о капремонте
По состоянию на прошлый год в программу капремонта по всей России было включено 737 тысяч многоквартирных домов. В 117 тысячах из них ремонт уже был проведен. Соответственно, сотни тысяч россиян стали очевидцами капитального ремонта.
Учесть все мнения будет невозможно, но в сети в принципе редко публикуются положительные отзывы. В соцсетях и на форумах можно найти преимущественно негативную реакцию на качество проведенных работ.
Среди плюсов отмечают такие моменты:
- замена стояков водоснабжения и водоотведения, змеевиков, батарей и других сетей на новые;
- попытки «облагородить» подъезд – новые входные двери, освещение, электропроводка, покраска; замена окон; замена радиаторов отопления;
- все услуги бесплатны (имеется в виду, что кроме взносов за капремонт за минимальный набор работ платить не приходится).
Отрицательных отзывов в разы больше. Самые частые нарекания – непрофессионализм и некомпетентность рабочих. Причина этого – региональные фонды ограничены в средствах и заключают контракт с фирмой, предложившей наименьшую цену на работы.
Подведем итоги: что относится к капремонту многоквартирного дома
Резюмируя вышесказанное, можем констатировать, что капитальный ремонт – новое и порой не очень понятное явление для россиян. К его основным особенностям и характеристикам относят:
- обязанность сбора средств собственниками;
- контроль качества оказания ремонтных услуг органами муниципальной власти;
- решение финансовых вопросов региональными представителями;
- отсутствие фиксированных общефедеральных тарифов на взносы;
- аккумулирование материальных активов на счетах местных операторов;
- урегулирование любых спорных нюансов на общих собраниях;
- инструмент планирования действий – голосование;
- отказ от ежемесячных взносов недопустим, за просрочку и неуплату предусмотрены штрафные санкции;
- перечень помещений составляется ежегодно, фиксируется в актуальных программах для регионов.
Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.
Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).
Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.
Кто оплачивает капремонт
С 2015 года собственники квартир формируют денежный фонд, за счет которого и будет в дальнейшем производиться капитальный ремонт. Это своего рода копилка, в которую ежемесячно поступают взносы от жильцов. Однако существуют категории граждан, которые от них освобождаются полностью:
- собственники домов, которые находятся в аварийном состоянии (официально);
- владельцы жилплощади в постройках, где менее 3 квартир;
- хозяева недвижимости в домах, для которых установлены сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса;
- наниматели жилья:
- хозяева квартир, которым более 80 лет.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
Определение перечня работ по капремонту
С введением Фонда реформирования ЖКХ, формирование перечня необходимых работ по капремонту осуществляется двумя этапами:
- обязательный регламентированный перечень работ, утвержденный на федеральном уровне (он не подлежит изменению даже по решению собственников жилых помещений);
- дополнительный комплекс работ, перечень которых могут определять жильцы многоквартирного здания по собственному решению владельцев жилых помещений.
Дополнительный перечень строительных работ будет ограничен только размерами взносов, собранных и аккумулированных гражданами на момент заключения подрядного договора. Более того, если указанных средств недостаточно для запланированных ремонтных целей, могут оформить кредит в банковских учреждениях.
В федеральный перечень работ по капремонту многоквартирных зданий включены:
- инженерные коммуникации, расположенные в пределах здания и входящие в состав общедомового имущества – элементы водоснабжения и водоотведения; отопительная система; электрокоммуникации; система газоснабжения (также указанным перечнем предусматривается замена печного отопления на центральное, если это позволяют конструктивные особенности здания);
- система обслуживания лифтового хозяйства (восстановление или замена отдельных элементов или всей системы);
- ремонтно-восстановительные работы на кровле здания;
- выполнение строительных работ на элементах фундамента или подвала;
- проведение ремонтно-восстановительных работ на фасаде здания.
Что включают в себя входящие в КП виды: комплексный и выборочный
Согласно п.1.3 раздела 1 Приказа Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013 года классификация капитального ремонта МКД включает в себя два вида:
- Выборочный – предусматривает восстановление или замену отдельных элементов жилого дома, что направлено на возмещение их износа.
- Комплексный — в его рамках обязаны сделать вот что: ремонт или обновление конструктивных элементов и инженерного оборудования, включая их модернизацию. При этом комплексный капитальный ремонт может затрагивать весь дом или его отдельные крупные участки.
В целом же отнесение к тому или иному виду ремонта зависит от следующих факторов:
- технического состояния МКД;
- разновидности планировки;
- степени благоустроенности внутри дома.
Порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома
Проведение капитального ремонта осуществляется поэтапно. Для начала осуществляется подготовка – составляется смета, утверждается перечень необходимых работ. Если количество денежных средств на счете достаточно, начинается следующий этап – непосредственное проведение ремонтных работ.
Рабочие проводят технические мероприятия поэтапно. Начинается все, как правило, с облагораживания территории, а затем осуществляется замена коммуникаций и другие виды работ. Обычно капремонт затягивается на несколько месяцев. Продолжительность этого этапа зависит от сложности.
Заключительный этап – сдача результатов работы жильцам и сотрудникам управляющей компании. Если претензий к качеству и соответствию со сметой нет, составляется и подписывается акт сдачи-приемки работ.
Работы по капитальному ремонту должны осуществляться организацией, которая имеет все необходимые документы и допуски, а также квалифицированных строителей и хорошее оборудование. Без нужных допусков СРО не допускается сотрудничество со строительной организацией.
Жильцы многоквартирного дома должны быть оповещены о планируемом проведении капремонта за полгода. Исключение – если капитальные мероприятия проводятся внепланово. Уведомление составляется с указанием сметы, списка работ, сроков их проведения, источников финансирования и наименования строительной организации.
Если капитальный ремонт не был проведен в установленном порядке и по этой причине пострадали люди, проживающие в доме, или их имущество, ответственные лица понесут наказание. В некоторых случаях организаторы или подрядчики могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Решение о начале капитального ремонта принимается собственниками квартир на общем собрании. Они могут также отказаться от капремонта, если, к примеру, их не устроит необоснованность сметы работ или материалы, которые планируется использовать.
При возникновении вопросов или нарушении ваших прав обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома и как он проводится. Если ваши законные интересы нарушены или вы сомневаетесь в законности действий других лиц, обращайтесь к юристу.
Что такое взносы на капремонт, и являются ли они обязательными?
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Перечень работ по капитальному ремонту
Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:
- производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
- произвести остекление балконов и лоджий;
- сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
- заменить или отремонтировать водосточную систему;
- отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
- восстановить или заменить кровельное покрытие;
- отремонтировать придомовые козырьки;
- отремонтировать отмостку;
- отремонтировать наружные стены лифтов.
Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента. Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:
- отремонтировать фундамент дома;
- обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
- отремонтировать входы в подвалы;
- провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.
Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков. Для этого необходимо:
- отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;
- обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
- отремонтировать или заменить поддоны;
- нормализовать температурный режим;
- провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
- отремонтировать или заменить решетки парапета;
- заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.
Что входит в понятие капитальный ремонт
Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:
- инженерных и технических коммуникаций;
- частей несущих конструкций;
- отдельных участков не несущих стен.
Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:
- На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
- На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.
Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.
Способ формирования фонда капитального ремонта
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта.
По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.
Генпрокуратура признала сборы на капремонт неконституционными
Генпрокуратура согласилась с доводами депутатов партии “Справедливая Россия” по поводу незаконности поборов на капремонт многоквартирных домов.
В партии сообщают, что Генпрокуратура считает обоснованными доводы заявителей о неравенстве положения собственников, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, и граждан, которые собирают эти средства на специальном счете в банке.
Оспоренная норма не конкретизирует объемы и сроки распоряжения финансовыми ресурсами и не определяет порядок их возврата, что может создать условия, при которых собственники помещений не смогут распоряжаться деньгами, перечисленными на счет оператора. Это ведет к нарушению Конституции, говорится в отзыве Генпрокуратуры.
В свою очередь, Уполномоченный по правам человека в РФ Элла Памфилова подчеркивает, что операторы, перебрасывая деньги, собранные в одном доме, на ремонт в другом, по сути, распоряжаются без разрешения средствами одних собственников для выполнения обязательств перед другими.
Ранее в Госдуму был внесен законопроект № 986339-6, направленный на создание альтернативных вариантов финансированиякапитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Предлагается обеспечить собственнику право добровольно выбирать следующие способы финансирования: формирование фонда капитального ремонта; страхование общего имущества и единовременные денежные сборы.
Как осуществляется капремонт
Согласно действующему законодательству, кап. ремонт обязаны оплачивать собственники квартир и офисных помещений, расположенных в многоквартирниках. Исполнение Закона и выполнение починки контролируют власти на местном уровне и региональные операторы. Они занимаются решением всех подобных имущественных вопросов.
Собственники квартир или офисных помещений осуществляют голосование о необходимости проведения починки тех или иных элементов сооружения. Вердикт принимается на собрании Собственников жилья. В нем должны принимать участие по одному представителю из каждой квартиры. Допускается присутствие более 50% владельцев помещений в МКД. В этом случае принятие решения состоится лишь при условии, если путем голосования наберется 50% голосов и плюс еще один голос. Если кворум не набрался, решение не может быть принято. Собрание переносится на другой день и так пока на совещании не будет присутствовать необходимое количество граждан.
Важно! Инициировать собрание относительно починки здания или его частей имеет право каждый владелец помещений или управляющая компания.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Капитальный ремонт: что в него входит
Весь перечень услуг и производимых работ по капитальному ремонту общего домового имущества в многоквартирном доме финансируется за счет денежных средств формируемого фонда капитального ремонта.
Такой фонд формируется согласно установленным нормам минимального взноса, а собранные взносы идут на реализацию таких работ по капитальному ремонту, как:
- ремонт общедомовых коммуникаций (линий водоснабжения, тепловых линий, электросетей, газоснабжения и т. д.);
- ремонт лифтовых шахт и сопутствующего оборудования, которое признано негодным для эксплуатации;
- ремонт кровли дома и замена невентилируемой крыши на вентилируемую;
- ремонт общедомовых кладовых и подвальных помещений;
- ремонт и утепление стен дома;
- установка приборов и устройств по общедомовому учету, контролю и регулированию потребляемой жильцами энергии (тепловой энергии, электроэнергии и т. д.);
- работы по ремонту фундамента дома.
Перечисленный перечень работ и услуг может корректироваться субъектами Российской Федерации, но только в сторону увеличения, т. е. данный перечень показывает минимальное количество проводимых работ и предоставляемых услуг, а отклонение возможно в пользу его увеличения.
Помимо этого, средства, накопленные в фонде по капитальному ремонту, могут использоваться и в реализации других целей (услуг и работ):
- в разработке проектной документации;
- для оплаты услуг контроля над строительными работами;
- погашения возможных задолженностей по займам и кредитам, полученным для оплаты услуг и работ капитального ремонта общедомовой собственности.