Перепланировка квартиры: что можно и нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно и нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Сколько стоит узаконить перепланировку

2. Важные выводы как узаконить перепланировку в квартире

3. Документы на разрешение

4. Проект по перепланировке жилья

5. Этапы узаконивания перепланировки квартиры.

6. Запрещенные пристройки к квартирам на первом этаже в нашей стране на каждом шагу

7. Перепланировка или реконструкция

8. Перепланировки проводят массово

9. Новые правила перепланировки жилых помещений

10. Как узаконить перепланировку квартиры (частного дома, нежилого помещения, здания, гаража)? Этапы

11. Порядок проведения перепланировки квартиры. Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений

Стоимость документов, чтобы узаконить перепланировку в квартире зависит от того, какие изменения вы хотите внести и на каком этапе они производятся. Есть варианты квартир, где вообще лучше ничего не трогать, потому что перепланировка и оформление документов не неё могут стоить очень дорого.

Сколько стоит узаконить перепланировку

В новостройках перепланировка выполняется значительно проще, потому что стены часто выполнены из газобетона и это простой материал для демонтажа.

Иногда перепланировка вообще бесплатна, если вы делаете её до введения дома в эксплуатацию – заплатите только за использованный материал. В некоторых случаях, чтобы узаконить передвинутую стенку в старом доме, вам потребуется до нескольких тысяч долларов. Стоит ли это того ? Очень важно подумать об этом до перепланировки, потому что есть проблемные варианты.

Важные выводы как узаконить перепланировку в квартире

Выполнение несложных строительных работ может проводиться без получения разрешения на проведение работ и не требует введения в эксплуатацию. Это относится к ситуации, когда перепланировка не затрагивает несущие стены, инженерные системы общего пользования и не выходит за пределы существующего помещения.
Произведенную перепланировку необходимо узаконить. Это нужно сделать независимо от того, по какой процедуре проводилась перепланировка – с получением разрешения и введением объекта в эксплуатацию или по упрощённой схеме без получения разрешения. Нужно изготовить новый технический паспорт, зарегистрировать проведенные изменения в Государственном реестре имущественных прав и получить выписку. Техпаспорт и выписка из реестра – это подтверждение законности перепланировки.
Полученные документы необходимо предоставить в теплопоставляющую организацию, а также в ЖЭК, ОСМД или УК для проведения перерасчёта в связи с изменением полезной и общей площади квартиры.

Решив перестроить свою квартиру или купив жилье на вторичном рынке можно столкнуться с двумя проблемами. Одна из них – желание сделать серьезную реконструкцию помещений, вторая – узаконить перепланировку квартиры, совершенную прежними хозяевами. При осуществлении любого из этих вариантов придется запастись терпением. Оно понадобится при соборе огромного количества документов и посещение не меньшего количества кабинетов.

Важно! Большинство владельцев недвижимости доверяют узаконивание перепланировки жилья специализирующимся на этом виде деятельности организациям.

Это значительно упрощает и ускоряет процесс оформления помещения, подвергшегося перестройке. Опытные профессионалы помогают избежать ошибок, не делать лишних шагов и всегда добиваются 100% результата. Важно точно и грамотно составить проект перепланировки квартиры, который пройдет проверку во властной инстанции и получит утвердительную резолюцию.

Документы на разрешение

Документы для получения разрешения на перепланировку:

Заявление, написанное в соответствии с установленной формой.
Документ о праве собственности (с 2017 года – выписка из ЕГРН).
Технический паспорт на квартиру из БТИ (полученный не более трех лет назад).
Кадастровый паспорт.
Согласие на перепланировку от всех совершеннолетних собственников.
Проект перепланировки, выполненной специализированной организацией (в двух экземплярах).
Заключение от эксперта о технической возможности осуществления перепланировки.
Разрешение надзорных органов по охране архитектурных памятников (в том случае, если дом, в котором находится квартира, является архитектурной или исторической ценностью).

Далее, в установленном законом порядке, вы обращаетесь в районный суд с целью узаконить перепланировку.

Проект по перепланировке жилья

Для изготовления проекта следует обратиться к субъекту хозяйствования, осуществляющему такие работы. Предприятие должно разработать проект с учетом действующих строительных норм и правил.

Если дом или квартира являются собственностью нескольких человек, требуется их письменное согласие на перепланировку.

Орган архитектуры и градостроительства соответствующего совета должен рассмотреть поданное заявление с документами и принять соответствующее решение. После получения решения можно начинать работы по перепланировке.

Во-вторых, после окончания работ по перепланировке жилья следует обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ) для проведения работ по изготовлению нового технического паспорта.

Если не узаконить перепланировку дома или квартиры можно столкнуться с неприятными последствиями. Ведь в соответствии с законодательством за самовольную перепланировку жилья виновное лицо может привлекаться к административной и уголовной ответственности.

Этапы узаконивания перепланировки квартиры.

Разработка проектной документации в организации соответствующего профиля и имеющая в штате сертифицированного специалиста.
Заключение договора на проведение технического надзора на время проведения перепланировки квартиры.
Подготовка декларации на начало выполнения строительных работ. Подача на регистрацияю в ГАСИ (государственная архитектурно- строительная инспекция)
Проведение перепланировки квартиры, согласно утвержденного проекта.
Изготовление технического паспорта БТИ в соответствующих организациях для отражения фактической планировки квартиры.
Подготовка декларации о вводе объекта в эксплуатацию. Подача на регистрацию в ГАСИ.
Оформление права собственности на перепланированную квартиру.

Узаконивание перепланировки квартиры с изменением внешних параметров – это более сложный процесс, так как необходимо согласовать строительство в местных органах архитектуры. Согласовать градостроительные условия и ограничения застройки. Получить согласия соседей и управляющей компании. Заключить договор и оплатить паевое участие в развитии инфраструктуры города. Получить разрешение в департаменте благоустройства на время ведения строительства.

Процесс узаконивания перепланировки квартиры с внешними изменениями несет за собой дополнительные затраты, как по времени, так и по финансам.

Стоимость оформления разрешительной документации для узаконивания перепланировки квартиры рассчитывается индивидуально, так как зависит от многих факторов. Легализацию подобного рода перепланировки лучше всего доверить специализирующим организациям и сэкономить время и нервы.

Запрещенные пристройки к квартирам на первом этаже в нашей стране на каждом шагу

Запрещено при перепланировке квартиры выполнять такие действия:

— увеличение площади санузлов за счет площади кухни;

— объединение комнат или кухонь с лоджией;

— вынос на балкон батарей центрального отопления;

— демонтаж подоконной части стены и обустройство второго выхода на балкон;

— обустройство отверстия в перекрытии для совмещения верхней и нижней квартир;

— возведение пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажных домов;

— устанавливать спутниковые антенны и кондиционеры на фасадах здания.

Категорически запрещается:

— демонтировать вентиляционные короба и каналы;

— нарушать в любом виде конструкции несущих стен;

— производить операции с газовыми трубами.

Подобные действия могут нарушить прочность несущей конструкции здания, создать опасность для жизни соседей и вашей собственной. Наконец, на подобного рода нарушения не закроет глаза ни один чиновник.

Перепланировка или реконструкция

В практике встречаются случаи, когда узаконить перепланировку квартиры обычным способом не удается. Единственным вариантом решения проблемы, в таком случае, остается обращение в суд.

Такая легализация перестройки квартиры в Киеве или других населенных пунктах страны потребует от собственника недвижимости сил, средств и времени. Это самый долгий и дорогостоящий путь легализации, на котором не обойтись без хорошего адвоката. Прибегают к нему только тогда, когда исчерпаны все остальные варианты.

Единственный верный способ не создавать себе серьезные проблемы – согласование перепланировки квартиры до начала строительных работ. Такой путь поможет избежать в последующем многих нежелательных проблем. Получение разрешения на перепланировку квартиры – это законный путь любой реконструкции помещений. Стоимость услуг оформления необходимых документов компаниями, занимающимися перепланировкой жилья в Киеве достигает 25 тысяч гривен.

Прежде, чем приступать к получению разрешительной документации для проведения строительно-ремонтных работ, необходимо понять какие работы разрешено законом проводить при перепланировке помещений.

Разрешено:

объединять санитарные помещения в единый узел. Расширять их площадь за счет коридора;
соединять помещения с помощью проемов в перегородках и стенах;
увеличивать жилую площадь за счет уменьшения размера нежилых помещений;
убирать шкафы, антресоли, кладовки и подоконные части стены для устройства выхода на балкон.

Запрещено:

расширять площадь ванной и туалета за счет жилых помещений;
разбирать внешние стены для объединения комнат с лоджиями и балконами;
переносить на балконы и лоджии приборы отопительных систем;
производить даже частичный демонтаж межэтажных перекрытий, систем вентиляционных каналов и коробов;
удалять звукоизоляцию пола;
прорывать погреба и сооружать пристройки к квартирам находящимся на первых этажах многоэтажек.

Компания «БТИ Адвокат» поможет узаконить изменение плана квартиры в кратчайшие сроки! Опытные специалисты, которые являются сотрудниками нашей фирмы, обладают всеми необходимыми навыками и большим опытом работы в сфере узаконивания различных операций, связанных с недвижимостью. Мы составим точный проект перепланировки квартиры, который успешно пройдет согласование в государственном органе. Поэтому, для того чтобы изменение плана квартиры не пугало количеством потраченных сил и времени, следует довериться профессионалам, которые знают все тонкости и нюансы этого процесса. Специалисты выполнят все необходимые операции в соответствии с действующими законами и правовыми нормами.

Для того чтобы самостоятельно узаконить изменения плана жилого объекта, придется потратить массу сил, времени и денег, ведь без определенного опыта охватить все до мельчайших подробностей невозможно. Клиенты, которые доверят свои дела компании «БТИ Адвокат», получат грамотную консультацию компетентных специалистов. Наши представители ответят на любые вопросы и предложат оптимальный вариант решения возникшей проблемы. С нами, перепланировка квартиры не станет головной болью для вас, всю рутинную работу мы возьмем на себя, а вы в результате получите необходимые разрешительные документами, с которыми не возникнет проблем при продаже недвижимости.

Принципы, которыми мы руководствуемся, это оперативность, честность и открытый документооборот! Если нужно провести изменение плана квартиры – обращайтесь за помощью в нашу компанию. Наши цены выгодно отличаются от предложений конкурентов!

Важно! Большинство владельцев недвижимости доверяют узаконивание перепланировки жилья специализирующимся на этом виде деятельности организациям.

На территории Украины действуют нормативно-правовые документы, регулирующие деятельность в сфере реконструкции недвижимости. Определен перечень видов деятельности в сфере перепланировка Киев жилых помещений, которые не требуют легализации:

увеличение размеров и площади комнаты за счет коридоров, шкафов и прихожих;
соединение кухни и комнаты в одно помещение;
совмещение санитарных узлов.

Оформить перепланировку квартиры необходимо в том случае, когда планируются следующие виды реконструкций:

постройка балконов и лоджий, их дальнейшее утепление и расширение;
размещение санузлов над жилыми помещениями;
расширение имеющихся балконных проемов;
изменение формы оконных рам.

Помимо вышеперечисленных видов работ, нежелательным является перенесение отопительных приборов на балкон или лоджию. Кроме того, запрещается производить самовольные пристройки в виде балконов к квартирам, расположенным на первом этаже жилого дома.

Разрешено:

объединять санитарные помещения в единый узел. Расширять их площадь за счет коридора;
соединять помещения с помощью проемов в перегородках и стенах;
увеличивать жилую площадь за счет уменьшения размера нежилых помещений;
убирать шкафы, антресоли, кладовки и подоконные части стены для устройства выхода на балкон.

Документы для получения разрешения на перепланировку:

Заявление, написанное в соответствии с установленной формой.
Документ о праве собственности (с 2017 года – выписка из ЕГРН).
Технический паспорт на квартиру из БТИ (полученный не более трех лет назад).
Кадастровый паспорт.
Согласие на перепланировку от всех совершеннолетних собственников.
Проект перепланировки, выполненной специализированной организацией (в двух экземплярах).
Заключение от эксперта о технической возможности осуществления перепланировки.
Разрешение надзорных органов по охране архитектурных памятников (в том случае, если дом, в котором находится квартира, является архитектурной или исторической ценностью).

Далее, в установленном законом порядке, вы обращаетесь в районный суд с целью узаконить перепланировку.

Получите совет юриста за 15 минут!

У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления соответствующих изменений:

осуществить перепланировку по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
узаконить самовольную перепланировку после ее завершения.

Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ. Кроме того, владелец квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид и восстанавливать прежние конструкции.

Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо:

Представить в районную администрацию следующий комплект документов:
- заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
- технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
- заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры.
Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.
Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.
Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.
Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).
На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.
Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение. С этого момента перепланировка квартиры считается законной.

Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.

Если все же перепланировка была совершена до того, как на нее было получено официальное разрешение, следует ее узаконить следующим способом:

Обратиться в БТИ с паспортом и правоустанавливающим документом на жилое помещение. Сотрудник БТИ зафиксирует, что была сделана перепланировка.
Заказать технический проект (в проектной организации или БТИ).
С полным пакетом документом, необходимым для получения разрешения, обратиться в районную администрацию или суд с соответствующим заявлением.
Получить разрешение и снова обратиться в БТИ. Дальше нужно совершить все те же действия, что и в случае с законной перепланировкой.

Узаконивание перепланировки завершается получением нового свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Перепланировки проводят массово

Примерно в 70% квартир на вторичном рынке проводят изменение планировки и не узаконивают, говорит заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе. По его словам, для этого собственники квартир должны получить разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции. Но мало кто это делал, пока не появлялась необходимость продать квартиру.

Случаев, когда собственники проводили перепланировку квартир, действительно много, подтверждает и вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Чаще всего собственники квартир отказываются от балконов и увеличивают таким образом площадь комнаты, объединяют одну из комнат с кухней или, наоборот, из крупной однушки создают двушку. Но иногда происходят и вопиющие случаи. В качестве примера Анатолий Топал приводит квартиру в центре Киева, собственники которой поменяли кухню и спальню местами. «О нормальной вытяжке они не подумали, поэтому весь дом наслаждается запахами их обедов и ужинов. Ну и они регулярно топят соседей», — говорит Топал. Найти покупателей на эту квартиру риелторам не удается. Никто не хочет вкладывать средства в создание вытяжки и менять систему подачи воды и канализации, что решило бы проблему затопления навсегда. Но главное — новые владельцы должны узаконить все изменения самостоятельно.

Получить все разрешения для перепланировки такой квартиры в центре города не удается даже после введения новых правил, говорит Анатолий Топал. «Изменения уж очень значительные, поэтому собственникам квартиры надо разрабатывать проект изменений, затем его утверждать. Это сложная и дорогая процедура, которая может обойтись не в одну сотню тысяч гривен», — поясняет Топал. Они оказались перед непростым выбором: или снова менять кухню и спальню местами, либо отказаться от идеи продавать жилье.

Причем подобный случай не единственный. Собственник квартиры нередко может разрушить часть несущей стены, перенести стояки или закрыть вентиляционные каналы. Повлиять на этот процесс невозможно до тех пор, пока не наступят непоправимые последствия. Представители контролирующих органов не могут зайти в квартиру без санкции суда.

Квартиры в новостройках, как правило, сдают без внутренних перегородок, поэтому проблем с перепланировками возникает меньше. Кроме того, собственники жилья часто знают конфигурацию своего жилья еще до ввода дома в эксплуатацию и сразу обсуждают этот вопрос со строительной компанией. Ее представители еще на этапе строительства могут изменить количество комнат, их площадь и, например, создать на месте одного из двух санузлов гардеробную.

Новые правила перепланировки жилых помещений

Бывает, когда перепланировка сделана, но не узаконена и нужно срочно продать квартиру. Как это сделать?

Итак, с юридической точки зрения, изменение конфигурации вашей квартиры предполагает выполнение одного из трех видов работ: перепланировку, реконструкцию и переоборудование. Давайте разберемся, «what is what»?
Кроме того, необходимо согласование с совладельцами недвижимости и уполномоченными органами. Только после всех этих действий можно узаконить перепланировку и реконструкцию, а также получить новый технический паспорт на квартиру.

Если в результате перепланировки изменения в общей и/или жилой площади не произошли, вносить новые данные в реестр имущественных прав не нужно. Но если после всех работ цифры общей или жилой площади изменились, то с новым техпаспортом необходимо обратиться к нотариусу, который внесет изменения в госреестр имущественных прав на недвижимость.

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

У минулому році уряд спростив формальності, пов’язані з переплануванням квартир, розширивши перелік робіт, на які не потрібно одержувати дозвіл Держархбудінспекції (ДАБІ).

Хотя переустройство – мера не столь радикальная, для проведения отдельных видов работ необходимо согласование с рядом органов и оформление документов через БТИ или самостоятельно.

Еще раз вызвали полицию, написали заявление с указанием сути дела и всех к кому обращались, указали на появившиеся трещины в местах стыка стен и перекрытия «по плинтусу». Заявление в очередной раз приняли, сотрудники полиции возле двери соседа постояли, через дверь пообщались и ушли. Работы с перекрытием ведутся полным ходом. По-моему дальше только через прокуратуру.

Как узаконить перепланировку квартиры (частного дома, нежилого помещения, здания, гаража)? Этапы

ЮК «Инком ЮРЭК» может не только сопроводить всю процедуру узаконивания или перепланировки недвижимости «под ключ», но и просто подготовить необходимый пакет документов или сопроводить прохождение определенных этапов, в частности:

получить техническое заключение о возможности проведения перепланировки и переоборудования, изготовленное проектной организацией, которая имеет соответствующую лицензию;
оформить проект на перепланировку;
получить согласование перепланировки жилых и нежилых помещений органов санитарного и пожарного надзора, Управления градостроительства и архитектуры Департамента градостроительства, архитектуры и земельных отношений Харьковского городского совета;
получить согласование соответствующих предприятий, учреждений, организаций (в случае переоборудования индивидуального отопления и иного инженерного оборудования);
заключить договор на вывоз строительных отходов;
получить согласование на перепланировку совладельцев и балансодержателя жилого дома;
изготовить технический паспорт;
узаконить перепланировку квартиры через суд;
зарегистрировать право собственности на квартиру или дом после проведения реконструкции или перепланировки (в случае необходимости).

Порядок проведения перепланировки квартиры. Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений

Перепланировка квартиры и перепланировка частного дома, не говоря уже о реконструкции помещения, не могут проводиться произвольно, только по желанию владельца, а требуют прохождения определенной процедуры и получения ряда согласований.

Расширение комнат, объединение кухни с комнатой, объединение квартир – все эти действия требуют, чтобы собственник квартиры получил разрешение на перепланировку.

Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений – процедура довольно сложная, но для того, чтобы потом не задаваться вопросом, как узаконить перепланировку квартиры, следует сразу изучить порядок проведения перепланировки квартиры и строго ему следовать.

Оформление разрешения на перепланировку предполагает подачу собственником заявления на имя Городского головы г. Харькова с просьбой предоставить разрешение на перепланировку.

Заявление, а также прилагающиеся к нему документы рассматриваются соответствующей администрацией района Харьковского городского совета.При рассмотрении заявления заявитель обязан предоставить доступ к помещению представителям балансодержателя и администрации района. По результатам осмотра составляется акт осмотра о соответствии существующей планировки техническому паспорту.После рассмотрения заявления администрация района составляет проект решения Исполнительного комитета Харьковского городского совета, согласно которому предоставляется разрешение на перепланировку жилого помещения.

Решение Исполнительного комитета Харьковского городского совета является основанием для проведения ремонтно-строительных работ по перепланировке помещения.После завершения проведения ремонтно-строительных работ комиссией производится прием выполненных работ по перепланировке.В состав комиссии входят представители балансодержателя, администрации района, управления градостроительства и архитектуры.Соответствие выполненных работ по перепланировке проектной документации оформляется актом о соответствии выполненных работ.

После этого изготавливается новый технический паспорт либо в действующий вносятся изменения.Если после перепланировки меняется жилая площадь помещения, собственнику выдается свидетельство о праве собственности.