Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через ЖСК риски, плюсы и минусы для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При долевом строительстве застройщик привлекает средства от третьих лиц (дольщиков), которые получают квартиру в возведенном доме. Права и обязанности сторон прописываются в Договоре долевого участия. Работа по схеме ДДУ регулируется №214-ФЗ.
Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них.
Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки.
Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет. Ирина Доброхотова подтверждает, что сроки сдачи в кооперативе могут переноситься: «Решение о переносе сроков ввода дома может приниматься на собрании пайщиков и происходить неоднократно, без каких-либо неустоек». Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя.
Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому.
В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства».
В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.
Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены.
Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально».
Данная форма управления имеет большое количество достоинств, однако выделяются и недостатки.
Плюсы:
- Пайщики могут сэкономить большое количество финансовых средств, так как квартиры в строениях, оформленных как ЖСК, дешевле аналогов.
- Если появляется необходимость в выполнении ремонта, срок его осуществления, а также количество выделяемых финансовых средств регулируется на коллективном собрании.
- Жильцы самостоятельно определяют количество расходов на различные нужды. Владельцы квартир принимают любые решения только в коллективе, благодаря чему хозяйственная деятельность полностью контролируется каждым из них, исключены непредвиденные траты. Если домом управляет частная организация, жильцы лишены права голоса при решении финансовых вопросов.
- Вкладчики могут запросить длительную рассрочку. Денежные средства можно вносить не только в период строительства здания, но и после заселения.
- Если происходит вселение временных жильцов, другие владельцы квартир получают уведомления. Так обеспечивается безопасность постоянно проживающих в доме лиц. Данная мера необходима в связи с повышенным уровнем преступности.
- Голосование на кооперативных собраниях производится в открытой форме, из-за чего исключается риск подтасовки результатов.
Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости
В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.
Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана. В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект. Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.
Нюансы при вступлении в кооператив
Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.
Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.
Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.
Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК
Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков. Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.
Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги. Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика. В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.
Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК. Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете. Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.
Нюансы при вступлении в кооператив
Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.
Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.
Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.
Преимущество покупки квартиры через ЖСК
Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.
Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.
Кроме того, суть создания кооператива в том, что его участники возводят жилье сами для себя – нанимают застройщика и оплачивают строительные работы, несут сопутствующие расходы. При этом, у кооператива отсутствует намерение получить дополнительную прибыль, задача правления заключается в обеспечении жильем членов кооператива.
✅ Как выбрать кооператив
При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:
- Общие сведения: дату место регистрации, выписку из ЕГЮРЛ (можно получить на сайте ФНС по названию и ИНН организации), наличие записей в реестре Центробанка, где отражены легально работающие объединения и их благонадежность (отсутствие процедур банкротства или ликвидации).
- Внутренние документы: устав, где отражен порядок работы объединения, внесения взносов, права и обязанности пайщиков и другие аспекты деятельности.
- Отзывы и упоминания в сети интернет. Особенно ценными будут отзывы бывших пайщиков, которые уже получили (или, наоборот, не получили) свое жилье. Также можно узнать о наличии судебных разбирательств с участием ЖСК.
- Сведения о фактическом застройщике (если это внешний подрядчик): наличие и срок действия лицензии, владелец, учредители, реализованные ранее проекты, разрешение на строительство на выбранном участке. Информацию можно найти на официальном сайте компании и среди реальных отзывов на тематических форумах.
- Сотрудничество с банками. Возможность предоставления ипотеки – дополнительное преимущество. Даже если в ней нет необходимости, это будет дополнительной гарантией для покупателя, поскольку банки сотрудничают только с проверенными компаниями.
Права и обязанности членов ЖСК
Члены ЖСК имеют следующие права :
- право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;
- право на избрание в Правление ЖСК;
- право на пай члена жилищного кооператива;
- право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;
- право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).
Плюсы и минусы при покупке квартиры
Участие в ЖСК, несмотря на длительный период существования этой формы строительства, является довольно спорным вопросом и имеет как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам относятся:
- Низкая стоимость. Этот фактор является основным плюсом от ЖСК, из-за которого в него и вступают многие граждане. Также платежи, которые совершаются в рамках оплаты стоимости жилья, могут совершаться с длительной рассрочкой и минимальной годовой процентной ставкой.
- Быстрое оформление. Поскольку договор ЖСК не подлежит госрегистрации, его заключение занимает минимальный период времени.
- Контроль строительства. Члены кооператива имеют доступ к бумагам компании и могут сами контролировать соблюдение сроков и другие важные моменты.
Однако при этом существуют и серьезные недостатки этой схемы:
- Минимальные обязательства застройщика. В частности, он не несет перед членами ЖСК никакой ответственности за нарушение сроков сдачи в использование готового объекта (отсутствуют какие-либо штрафы или пеня). Гарантийные обязательства за предоставленные членам квартиры также практически отсутствуют.
- Слабый контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК. В частности, он осуществляется только ревизионной комиссией или ревизором. Что касается контроля со стороны государственных органов, то он отсутствует.
- Отсутствие требований к строительным компаниям. В частности, они могут получить от членов кооператива деньги, не имея при этом разрешения на строительство. В отличие от договора долевого участия, при котором наличие данного документа — это обязательное условие.
В целом участие в ЖСК отличается довольно высокими рисками, существование которых связано, прежде всего, с более низкой стоимостью данного способа приобретения жилья.
Главный способ, как обезопасить себя от рисков — это серьезный подход к выбору застройщика.
Стоит выбирать только надежную компанию, которая уже имеет репутацию на рынке и провела не одну сделку по строительству домов в рамках ЖСК. Перед подписанием договора стоит просмотреть документы компании и получить информацию как о ней самой, так и о строящемся доме.
Отзыв Рычниковой Г.В. Выражаю благодарность вашему сотруднику Ермакову Андрею Валерьевичу за оказание мне юридической помощи.
Также выражаю благодарность Сумароковой Диане за вежливое и тактичное обслуживание клиентов и очень приятную атмосферу в вашей конторе.
Благодарность от Комардин Прошу Вас выразить благодарность адвокату Александру Викторовичу, который грамотно и четко разъяснил мне мои дальнейшие действия чтобы решить проблему, в которую попали родственники.
11.02.18 г. Комардин С.И.
Благодарность от Иванова Выражаю благодарность Василию Анатольевичу в правильной и грамотной юридической помощи в решении моего дела. Желаю Вам и всей Вашей компании процветания и успехов.
От всей души, В.В. Иванов. 10.05.2018г.
Благодарность от А.П. Совенова и Е.Я. Комудиной Уважаемые юристы!
Примите нашу глубокую благодарность за внимание, профессиональный подход и желание помочь людям. Особенно хотим выделить Дмитрия Германовича, Дениса Юрьевича, Дарью Валентиновну.
С уважением, А.П. Совенов, Е.Я. Комудина
Благодарность от Пискунова И.Б. У меня нет просто слов, чтобы выразить благодарность Сергею Вячеславовичу. Спасибо, что есть такие юрист. Спасибо за помощь по возникшему вопросу по трудовому договору.
Пискунов И.Б. 12.12.2018г.
Отзыв Гавричкова А.Н. Хочу выразить глубочайшую благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за человеческое отношение к моей проблеме и подробную профессиональную консультацию по ее решению. Почаще бы такие люди встречались в моей жизни.
С уважением, Гавричков Александр Николаевич.
Благодарность от Фомина Матвея Я, Фомин Матвей Алексеевич, благодарен за своевременно оказанную юридическую консультацию и оперативную помощь в решении моего вопроса Каваляускас Василию Анатольевичу. Спокойствие и решительность. Спасибо Вам.
Фомин М.А.
Благодарность от Хохлова Н.С. Я Хохлов Н.С. выражаю особую благодарность адвокату Павлюченко А.В. который защищал мои права по защите прав потребителя. Был приятно удивлен его профессионализму где он обнаружил ложный адрес моего ответчика зарегистрирован в ЕГРЮЛ, а также защищал как я считаю от необоснованных решений судьи первой инстанции. Если в дальнейшем понадобиться юридическая помощь, буду обращаться только к Павлюченко А.В.
Н.С. Хохлов 12.12.2017 г.
ЖСК или 214 ФЗ? Отличие ЖСК от 214 ФЗ. Недавно ко мне обратилась пожилая женщина. Она получила в наследство некую сумму, решила вложить в новостройку. Так как деньги у неё небольшие, она может рассчитывать на студию в доме эконом-класса. Позвонила она вот с каким вопросом. В интернете она наткнулась на заманчивое предложение одного застройщика и позвонила в отдел продаж.
В отделе продаж застройщика ей нарисовали радужную картину покупки студии с отделкой и стали уговаривать приехать к ним. Так как женщина была наслышана о защите дольщиков по 214 федеральному закону, она в первую очередь спросила их: а работают ли они по 214 ФЗ? На что ей радостно ответили, что работают, приезжайте скорее, лучше нас ничего не найдёте.
Но на сайте она наткнулась на одну деталь. Она прочитала, что у них ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Вот она и решила уточнить у меня, возможна ли комбинация договора ЖСК и 214 федерального закона. Что-то её здесь насторожило, потому как она слышала, что ЖСК – кооперативы могут не соблюдать сроки строительства. Что ж, давайте попробуем разобраться вместе, чем отличается жск от 214 фз.
Отличия жск от 214 ФЗ.
214 Федеральный закон принят 22 декабря 2004 года и он призван защищать интересы участников долевого строительства. Закон регулирует отношения участников долевого строительства и устанавливает гарантии защиты прав их участников. Кто такие участники долевого строительства? Люди, которые подписали с застройщиком договор долевого участия (дду).
Что же такое дду? Дду – это договор долевого участия, согласно которому застройщик обязуется в установленные сроки построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства.
214 федеральный закон предусматривает штрафные санкции в случае нарушения сроков строительства за каждый день просрочки. Закон обязывает застройщика нести ответственность за качество и соответствие проектной документации объектов строительства. Если есть недостатки и недоделки, то застройщик обязан их устранить в разумный срок и за свой счет. Уточню.
Если собственник квартиры обнаруживает недостатки и недоделки в течение гарантийного срока объекта долевого строительства, то застройщик обязан их устранить. Гарантийный срок объекта по закону – минимум 5 лет. Подводя итоги, можно сказать, что у 214 федерального закона есть ряд плюсов :
• Договор регистрируется в УФРС, что гарантирует отсутствие двойных продаж. • Застройщик обязан иметь разрешительную документацию. • Застройщика наказывают штрафными санкциями за несоблюдение сроков строительства. • Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке. • Обязательно устанавливается гарантийный срок на объект строительства, который не может быть менее пяти лет. Но дело в том, что 214 федеральный закон регламентирует только долевое строительство, а ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) регламентируются пятым разделом жилищного кодекса российской федерации. Так что, строительные компании вводят вас в заблуждение, говоря что у них ЖСК, при этом работают они по 214 ФЗ. ТАКОГО БЫТЬ НЕ МОЖЕТ! 214 ФЗ не запрещает жилищно-строительных кооперативов, но никак на них не влияет.
Почему застройщики так поступают? Ответ очевиден, рекламный ход. Чтобы усыпить вашу бдительность. Ведь по 214 закону вы более защищены. ЖСК чаще задерживают строительство, они могут продлить сроки строительства без всяких штрафных санкций. При заключении ДДУ в случае неисполнения обязательств по договору дольщик имеет право вернуть свои средства и требовать возмещения убытков.
Члены ЖСК лишены такой возможности, возврат денежных средств у них происходит при выходе из кооператива, при этом членские и вступительные взносы чаще всего не возвращаются, по факту нет возможности взыскать убытки. ДДУ надежнее договора ЖСК.
Упоминавшийся выше Федеральный Закон №214 даёт на новостройку пятилетнюю гарантию. То есть, если у вас в квартире или в подъезде что-то сломается, потому что изначально было плохо и некачественно сделано, застройщик будет вынужден всё самостоятельно отремонтировать. Понятно, что он вряд ли будет этому рад и вряд ли поспешит, но ремонт вам в любом случае гарантирован. Не то с ЖСК: даже если вы выявите явные дефекты строительства, застройщик их исправлять не обязуется.
Все перечисленные сравнительные характеристики демонстрируют нам явного лидера в этой битве – это ДДУ. Впрочем, для большей объективности назовём парочку моментов, в которых ЖСК всё-таки предпочтительнее.
Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.
Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.
Приобрести новостройку можно также путем:
- составления договора займа;
- оплатой векселями;
- предварительно составленного договора купли–продажи;
- договора долевого участия;
- договора переуступки потребительских прав.