Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Запрет на сделки без личного участия: запретить нельзя продать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подобный запрет не обезопасит от мошенничества со сделками, где подписание документов происходит при помощи электронной подписи, а документы на регистрацию перехода права собственности так же подаются в электронном виде.
Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Как обозначенная мера воздействия будет сниматься, напрямую зависит от того, как она была наложена. Если ограничение наложено по инициативе собственника, то и отменят его аналогичным наложению образом (см. выше).
Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. Надлежащее ограничение можно снять или удовлетворив требования взыскателя (скажем, оплатив кредитную задолженность), или когда стоимость арестованного имущества не соответствует сумме исковых требований.
Могут снять запрещение и когда владелец заявит о замене ограниченной собственности на иную. Правда, в данном случае соответствующее ходатайство могут и не удовлетворить.
Суд отменит надлежащую запретительную меру после отказа в удовлетворении исковых требований, которые обеспечивались подобным образом.
Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
В жалобе должны быть указаны: — должность, фамилия, инициалы должностного лица службы судебных приставов, действия (бездействие), отказ в совершении действий которого обжалуются; — фамилия, имя, отчество гражданина или наименование организации, подавших жалобу, место жительства или место пребывания гражданина либо местонахождение организации; — основания, по которым обжалуется постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие), отказ в совершении действий; — требования лица, подавшего жалобу. Запрет — это обычные обеспечительные меры, которые пользоваться квартирой никак не мешают, а вот продать или совершить другую сделку не позволит как гарантия Ваших платежей.
Зачем подавать заявление в Росреестр?
Если вместо собственника в Росреестр обратится третье лицо с нотариальной доверенностью (поддельной или настоящей), ему вернут поданный пакет документов, а переход права собственности на другое лицо не зарегистрируют.
ВАЖНО!
Подача заявления о невозможности регистрации без личного участия не обезопасит от электронных видов мошенничества (с подписанием договора при помощи электронной подписи и электронной госрегистрацией перехода прав).
Подчеркну: наложенный собственником через Росреестр запрет предполагает лишь невозможность регистрации на основании доверенности (или действительно выданной собственником, или поддельной). Договор, подписанный в электронном виде с привлечением электронной подписи, приравнивается к договору, подписанному гражданином «вживую», то есть лично.
Именно поэтому сейчас гораздо более велик риск, что посторонние лица завладеют флеш-носителем собственника недвижимости с ключом к ЭП для подписания каких-либо документов. Об этом мы уже писали в статье «Электронная подпись: просто, но небезопасно».
Исключения из общего правила
Имейте в виду: не во всех случаях заявление собственника о невозможности регистрации без личного участия препятствует проведению сделки.
Так, наличие в ЕГРН указанной отметки не остановит государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости (часть 3 статьи 36 Закона № 218-ФЗ), если основанием для нее является:
— вступившее в законную силу решение суда;
— требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»;
— в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
В частности, наложенный собственником запрет на регистрацию без личного участия не поможет в случае банкротства собственника и последующей реализации его недвижимости или при продаже заложенной недвижимости с торгов на основании решения суда по иску банка-кредитора.
Внезапное препятствие: личное присутствие обязательно
Предположим, обстоятельства вынуждают собственника совершить сделку по доверенности, но он не может лично подать свое заявление в Росреестр, чтобы потребовать снять ранее наложенный им же запрет. Как поступить?
Приведу в пример две жизненные ситуации, когда собственники недвижимости подали в Росреестр заявления о запрете регистрации сделок без их личного участия. Позже, забыв об этом факте, они выдали нотариальные доверенности взрослым детям на продажу своего жилья.
В одном случае продавец уехала на постоянное место жительство в Канаду и возвращаться в Россию на сделку не собиралась из-за длительности и дороговизны перелета. В другом случае продавец перенес инсульт и физически лишился возможности передвигаться, оказавшись прикованным к постели.
И В ТОМ И В ДРУГОМ СЛУЧАЕ СОБСТВЕННИКАМ ТРЕБОВАЛОСЬ СРОЧНО ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ (ОДНОЙ — ЧТОБЫ КУПИТЬ СЕБЕ ЖИЛЬЕ ЗА ГРАНИЦЕЙ, ДРУГОМУ — НА ЛЕЧЕНИЕ И РЕАБИЛИТАЦИЮ).
В нотариальных доверенностях, которые они выдали своим детям, были указаны обычные типовые формулировки полномочий на подписание ДКП, представительство в Росреестре, подачу заявлений и прочее.
Покупатели на квартиры были найдены, сделки подготовлены. Но госрегистраторы отказались гасить запись о запрете на сделки без личного участия. Не помогли и поданные в Росреестр заявления продавцов о снятии ограничения, удостоверенные в одном случае консулом РФ на территории Канады, в другом — нотариусом, вызванным на дом к лежачему собственнику.
Регистраторы, обоснованно ссылаясь на пункт статьи 36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года, потребовали от собственников лично подать заявления для погашения записи в ЕГРН о невозможности регистрации права. В итоге запреты были сняты, но для этого от владельцев жилья потребовались дополнительные временные и финансовые затраты.
Защищаем свою недвижимость – запрет на сделки без личного присутствия собственника.
Владение недвижимостью, это не только большая радость, но и большая ответственность. Именно поэтому, во времена, когда мошеннические схемы не только усовершенствуются, но и растут в количественных показателях, очень важно обезопасить себя и свою собственность.
Именно с этой целью в Росреестре появилась возможность оформить заявление на запрет совершения каких-либо сделок по недвижимому имуществу в отсутсвие собственника – будь то продажа, дарение, передача в залог, мена и т.п. – все сделки будут невозможны без личного присутствия собственника объекта недвижимости.
Любые попытки по совершению сделок «без Вас» (представителем на основании доверенности) будут оставлены без рассмотрения, поскольку в выписке из ЕГРН при проверке недвижимости будет присутствовать соответствующая запись.
В чем была проблема с регистрацией прав?
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.
Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.
Как подать заявление о регистрации сделок с ЭЦП
Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.
Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаете лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же — ее не нужно скачивать и заполнять самостоятельно. Хотя при желании любой может это сделать.
Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.
Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:
Для чего нужен запрет
Основной причиной наложения запрета на осуществление регистрационных действий с недвижимостью, является наличие ситуации, при которых постороннее лицо может произвести сделки или подписание бумаг без ведома собственника. Благодаря такому запрету владелец имущества может обезопасить себя от лишних проблем, которые могут возникнуть в будущем. Сюда можно отнести продажу или обмен имущества, оформление в качестве залога и другие всевозможные действия, которые изменяют правоустанавливающие документы.Если запрет наложен, то никакие регистрационные действия с недвижимостью без согласия собственника проводиться не могут. Оформляется запрет с помощью подачи заявления в государственные органы, после чего в реестр недвижимости вносятся соответствующие поправки.
Как подать жалобу о снятии запрета на регистрационные действия в отношении недвижимости вышестоящему приставу
Обратиться с такой жалобой может не только должник, но и иное лицо, чьи права и интересы нарушил пристав (ч. 1 ст. 121, ст. 122, ч. 2 ст. 15 Закона об исполнительном производстве). Подать ее можно в течение 10 рабочих дней после того, как пристав вынес постановление о наложении запрета.
Если вас не известили о запрете, этот срок начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нем. Для подачи жалобы определите, кому ее адресовать, а затем составьте и подайте ее по общим для всех жалоб правилам.
Вышестоящий пристав рассмотрит жалобу в течение 10 рабочих дней и в течение трех рабочих дней после этого отправит вам копию своего решения. Если решение будет положительным, по общему правилу пристав должен будет снять запрет в течение 10 рабочих дней после того, как к нему поступит постановление руководителя (ч. 1 ст. 126, ч. 4, 6 ст. 127, ч. 2 ст. 15 Закона об исполнительном производстве).
В какой срок суд рассмотрит заявление о снятии запрета приставов на регистрационные действия
И арбитражный суд, и суд общей юрисдикции должны рассмотреть заявление в течение 10 дней со дня его поступления. Этот срок исчисляется в рабочих днях, если вы подали заявление в арбитражный суд, и в календарных днях — если заявление подано в суд общей юрисдикции (ч. 1 ст. 200, ч. 3 ст. 113 АПК РФ, ч. 3 ст. 226, ст. 92 КАС РФ).
При этом решение арбитражного суда подлежит немедленному исполнению, если иной срок не указан в самом решении (ч. 7 ст. 201 АПК РФ). А в суде общей юрисдикции, как правило, надо еще ждать месяц, пока решение вступит в законную силу. Хотя вы можете попробовать убедить суд, что исполнить решение нужно немедленно, иначе вашим интересам будет причинен значительный ущерб (ч. 5 ст. 227, ч. 1 ст. 298, ч. 2 ст. 188, ст. 228 КАС РФ).
Порядок оформления запрета
Чтобы оформить запрет на совершение регистрационных действий с квартирой, домом или земельным участком, необходимо обратиться в одну из следующих организаций:
- многофункциональный центр, предоставляющий услуги населению;
- филиал Кадастровой платы, имеющийся в каждом регионе;
- Росреестр лично или удалённо, используя электронную цифровую подпись.
В выбранное учреждение следует написать заявление в Росреестр о запрете сделок на операции с конкретным видом недвижимости, приложив правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие личность гражданина. Несмотря на выбранную другую организацию, внесение данных будет осуществлять именно Росреестр, потому будет выступать адресатом в заявлении.
Составляется заявление в Росреестр на запрет регистрационных действий в произвольной форме с указанием следующей информации:
- ФИО, паспортных данных и места проживания адресанта;
- сведений об объекте недвижимости, на который требуется наложить «вето»;
- просьбу о наложении запрета на распоряжение имуществом без личного присутствия;
- дату и подпись заявителя.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:
Самое эффективное оружие в защите от мошенников – внимательность. Для того, чтобы втайне от собственника изготовить его электронно-цифровую подпись и использовать ее, мошеннику необходимо получить доверенность на право получения электронно-цифровой подписи. Как правило, это делается следующим образом: собственнику предлагается оформить доверенность, например, на оформление недвижимости, и в такую доверенность вписывается не только полномочия на получение техпаспорта, кадастрового паспорта и прочих документов, необходимых для юридических действий с недвижимостью, но еще и получение электронно-цифровой подписи. Юридически неграмотный человек обычно не читает, какие полномочия вписаны в подписываемые им доверенности.
Другой способ защитить свою недвижимость от юридических манипуляций с ними за Вашей спиной – это обратиться в Росреестр с заявлением о запрете совершения сделок с недвижимостью без Вашего личного присутствия: в этом случае на недвижимость накладывается соответствующее обременение, о котором пишется в выписках из ЕГРН («установлен запрет на осуществление сделок без присутствия собственника»). И тогда сделка с недвижимостью не будет зарегистрирована даже при наличии доверенности, не говоря уже об электронно-цифровой подписи.
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?
Как установить запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости
Для того, чтобы собственнику квартиры установить запрет на регистрацию любых действий со своей недвижимостью, ему нужно подать соответствующее заявление.
Заявление подается в местное отделение Росреестра (или Кадастровой палаты) или в МФЦ «Мои документы».
Можно подать это заявление и в электронном виде – через личный кабинет на официальном сайте Росреестра (требуется авторизация через единый портал госуслуг).
Услуга по внесению записи в ЕГРН о запрете на любые операции с недвижимостью без личного присутствия собственника – бесплатна. Для подачи заявления нужен только паспорт правообладателя.
Для чего делать запрет на регистрационные действия с квартирой
Необходимость оформления запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью состоит в том, чтобы иное лицо не имело возможности без ведома собственника совершать какие-либо действия с недвижимостью, а именно: продажу, оформление в качестве залога при ипотеке и прочие изменения в документах, устанавливающих право собственности в государственных регистрационных органах.
После наложения подобного запрета, без личного присутствия собственника недвижимости сторонним лицом не может быть совершено никаких регистрационных действий с квартирой, домом или участком земли. Для того, чтобы запрет на регистрационные действия с квартирой вступил в силу, необходимо написать соответствующее заявление, на основании которого в едином государственном реестре будут внесены необходимые изменения.
Однако, в каждом правиле есть исключения. В данном случае им является решение суда, согласно которому без участия собственника с недвижимостью могут совершаться регистрационные действия.
Это возможно:
- при банкротстве плательщика если квартира находится под залогом в банке при ипотечном кредите;
- при соответствующем требовании судебного исполнителя, совершающего данные действия согласно законодательным нормам.