Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять землю в аренду у государства?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Сколько земельных участков можно оформить в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Практические рекомендации и подводные камни
При оформлении аренды нужно быть предельно внимательным и приобретать данное право только на тот участок, который подходит по целям его использования. Иначе освободиться от бремени аренды окажется сложно, а уплачивать арендную плату придётся до момента расторжения договора. При этом не факт, что суд встанет на сторону незадачливого правообладателя, тогда действие аренды будет актуально до указанного в договоре срока.
Рекомендация. Обязательно нужно составлять передаточный акт.
Если он не будет составлен, то арендодатель сможет расторгнуть договор, присвоив неотделимые улучшения участка, привнесённые арендатором. При наличии акта, арендатор вправе возместить имущественный ущерб. Но если работы на участке произведены вопреки установленному ВРИ, для инициатора таких работ наступит ответственность. Она допускает признания административного правонарушения, с обязательством устранить всё возведённое на участке.
Устный договор аренды без официального оформления так же может быть чреват неприятностями. В любой момент арендодатель сможет изъять участок из пользования и обвинить нанимателя в самозахвате. То же касается недобросовестности арендатора – нанесённый участку вред арендодатель не сможет восстановить из ресурса лица, нанёсшего ущерб, так как неформальные отношения судом не рассматриваются.
Договор аренды – это юридический документ, который может заключаться как с частным собственником, так и с исполкомом. В том числе – при участии в аукционе или без такового. После заключения договора, арендатор получает право пользования участком, без права имущественного распоряжения им.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду
Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.
Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.
Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.
Кто может быть арендатором?
Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения разрешается как для разных компаний, так и для частных лиц. Обычно арендаторами становятся:
- фермерские хозяйства;
- образовательные организации, в которых обучаются будущие специалисты в разных направлениях сельского хозяйства;
- всевозможные НКО;
- хозяйственные общества;
- унитарные предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету;
- научные компании;
- производственные кооперативы;
- частные лица, занимающиеся огородничеством, ведением подсобного хозяйства, животноводством или аналогичными видами деятельности.
Все вышеуказанные лица обладают правом выкупа земли при оформлении ее в длительную аренду у государства. Не допускается выкуп территории иностранцами или лицами без гражданства.
Права и обязанности арендатора
Получение в аренду земли сельскохозяйственного назначения производится после подписания арендного договора. В нем перечисляются права и обязанности, которые появляются у пользователя и владельца территории. К ним относится:
- арендодатель может в любой момент времени проверять, используется ли территории в соответствии с целями, указанными в контракте;
- арендатор может распоряжаться самостоятельно результатами своего труда на предоставленной земле, поэтому он получает от такой деятельности личную выгоду или прибыль;
- арендодатель должен контролировать, чтобы земля использовалась в соответствии с ее категорией и видом разрешенного пользования;
- арендатор обязан перечислять владельцу территории заранее оговоренную сумму средств в установленные сроки;
- если арендодатель после проверки участка выясняет, что в результате деятельности арендатора ухудшается состояние почвы, то он обязан предпринимать разные меры по предотвращению дальнейшего ухудшения качества земли.
Все права и обязанности участников закрепляются в соглашении.
Преимущества и недостатки
Как и любые другие объекты собственности, земли сельхозназначения имеют свои плюсы и минусы. Преимущества земель под КФХ:
- Осуществление работы на свежем воздухе оказывает благоприятное воздействие на состояние здоровья,
- Употребление в пищу чистых и натуральных продуктов, что так же полезно,
- Фермерство — хорошие бизнес для всей семьи,
- Множество видов деятельности в данной сфере,
- Льготы при регистрации и налогообложении,
- Государственные программы поддержки,
- Использование земельных участков, имеющих огромную площадь,
- Субъект, собирающийся покинуть КФХ, может получить свою долю от хозяйства, указанную в соглашении.