Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).
Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.
Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:
-
по аналогичным сделкам требование не передавалось;
-
цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
-
должник не против проведения операции;
-
должник в курсе совершения сделки.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
В свою очередь, новый арендатор, получает возможность:
- пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением;
- выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором;
- возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение.
Преимущества заключения
Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:
- потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
- как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
- цедент получает компенсационную выплату;
- зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.
Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:
- во-первых, это согласие собственника;
- во-вторых, проведение торгов (если объект сделки — государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Налогообложение при аренде
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.
Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Заключение договора передачи права аренды помещения в надлежащей форме
Цессия по аренде должна быть заключена в той же форме, что и основной договор. При нарушении данного правила, переход прав и обязанностей к новому арендатору или арендодателю будет недействительным и фактически не осуществится.
Следует отметить, что форма договора аренды зависит от многих факторов: в частности, предмета договора, срока аренды.
Госрегистрация договора
Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.
Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.
Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:
- заявление о регистрации;
- договор аренды;
- договор о переуступке;
- нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
- нотариальное согласие супруги физ. лица;
- полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
- учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
- документ об оплате госпошлины.
Переуступка прав аренды нежилого помещения — детальный обзор
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?
Когда нужно согласие арендодателя на перенаем
Арендатор может отдавать землю в перенаем, не спрашивая согласия арендодателя — это правило распространяется на всех арендаторов и при разных сроках аренды.
Арендатору для переуступки достатоно оформить договор с новым арендатором и просто уведомить арендодателя о смене арендатора.
Есть ряд случаев, когда обязательно оформить согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды земли:
- запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
- правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
- ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
- нормы конкретного договора аренды и др.
Пошаговая инструкция по оформлению соглашения
Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:
- Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;
Важно: без аукциона уступка прав невозможна.
- Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.
Тогда выполняются следующие действия:
- Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
- В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
- После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
- После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
- Документация нотариально заверяется;
- С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
- Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
- В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.
Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.
Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:
- Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
- Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
- Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
- В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.
Из данной тарификации следует, что:
- Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
- Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
- Юридические – 22 000 рублей.
При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.
Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:
- Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
- Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
- Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Несколько экземпляров подписанной документации уступки.
Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.
Что такое переуступка права аренды, для чего нужна
Данное понятие исключительно те сделки, которые касаются использования недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование.
По сути, переуступка прав аренды являет собой процесс, при котором осуществляется перемена лиц, в частности арендатора.
Таким образом, можно говорить о перенайме, когда на место одного арендатора приходит другой, на которого переходят все обязанности и права, которые ранее были в наличии у предыдущего арендатора.
Продажа права аренды необходима в тех ситуациях, когда первоначальному арендатору требуется в срочном порядке передать права на объект другому лицу, при этом максимально экономя свое время.
Заключение сделки позволяет избежать проволочек при передаче объекта, что положительно скажется на всех сторонах процесса аренды.
Переуступка права аренды нежилого помещения являет собой более упрощенную версию стандартной процедуры аренды, при которой для заключения новой сделки потребуется расторгнуть ранее действовавшее соглашение и заключить новое.
В данной ситуации арендатор просто примет на себя обязательства другой стороны, заодно приобретя и аналогичные права.
В каких случаях права аренды передать не получится?
Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:
- Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
- Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
- На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.
Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.
Переуступка оформляется при помощи договора передачи прав аренды. В него необходимо внести сведения о следующем:
- арендодателе и нанимателе, месте и времени составления текста;
- имуществе, права аренды которого передаются;
- процедуре, согласно которой проходит передача;
- какими будут выплаты, компенсирующие их переход;
- какими способами эти выплаты будут выполняться;
- как будет вноситься сама арендная плата;
- ответственность при нарушении соглашения;
- если это земельный участок – сведения о его предназначении, и в дальнейшем он может использоваться только в соответствии с ним;
- сведения о других возможных договорённостях сторон – это могут быть, к примеру, обязательства провести ремонт, провести перепланировку либо, наоборот, не делать её, данные об обременении;
- иные дополнительные пункты, включить которые посчитали необходимым участники, если они не противоречат изначальному договору аренды;
- наконец, указывается дата, обе стороны ставят свои подписи.
Установленной законодательством формы договора нет, но образец прилагается к статье, на него можно ориентироваться при составлении собственного.
Если для заключения сделки обязательно получение разрешения от хозяина имущества, либо просто для проверки текста на соответствие законодательству, сначала может быть подготовлен предварительный договор. Этот документ не будет иметь юридической силы, и используется для согласования деталей между сторонами перед тем, как выпустить окончательную редакцию.
Госпошлина и регистрация в госреестре
Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства — в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.
Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.
Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.