Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Правовой статус земельных участков
ИЖС – это вид разрешенного использования земельных участков, который связан с пользованием ими для цели строительства индивидуальных жилых объектов недвижимости – домов для постоянного проживания в них граждан.
Строительные работы выполняются на счет личных средств владельцев таких наделов.
Земли под ИЖС выделяются в отношении только граждан на праве собственности или по договору длительной аренды.
На участках с таким видом разрешенного использования допускается возведение капитальные объектов не свыше трех этажей и не выше 20-ти метров.
Участок в отношении физических лиц может предоставляться как в пределах городской черты, так и из территориальных зон садовых или дачных товариществ. Однако правовой статус таких категорий земельных участков различен.
СНТ — расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество, оно представляет собой объединение граждан для ведения садового хозяйства, выращивания овощей и т.д.
Различие между землями ИЖС и наделами в СНТ заключается в назначении участков, выделяемых физическим лицам.
Садовые участки, обычно, находятся в сельскохозяйственных угодьях, а земли для ИЖС — на территории земель населенных пунктов.
Для перевода земли из земель садового некоммерческого товарищества в земли под жилищное индивидуальное строительство нужно прийти на прием в местную администрацию, в ведении которого находится конкретное СНТ.
Первым делом нужно узнать, возможно ли изменение назначение соответствующего участка.
В случае однозначно отрицательного ответа, лучше не тратить время.
Если сотрудники администрации допускают смену категории, то можно начинать собирать необходимые документы.
После сбора пакета бумаг, следует подать заявление на перевод земель из категории СНТ в другую категорию.
В течение месячного срока после подачи ходатайства, сотрудники муниципалитета принимают решение.
При принятии положительного решения, заявитель получает акт о смене категории земельного участка, а при отрицательном — письменный отказ, который должен быть обязательно мотивирован со ссылками на действующие правовые акты.
В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.
Наделы могут быть:
- Общественного назначения:
- Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;
- Поселения – для застройки и проживания;
- Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.
- Государственного назначения:
- Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
- Лесные и водные;
- Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
- Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
- Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.
Если рассматривать ИЖС как кусок земли, то выделить какие-либо его особенности, по сравнению с другими категориями участков, практически невозможно.
ИЖС это та же земля, но только с развитой или планируемой к возведению инфраструктурой, под которой подразумевается:
- дороги,
- водопровод,
- линии электропередач и др.
Безусловно, на других участках также возможно подвести водопровод или электричество к постройке, однако, в отличие от случая с ИЖС, все расходы на возведение необходимых мощностей ложатся на плечи собственника. Т.е. водонапорные станции и электросети должен будет стоить собственник участка, в случае, если участок далеко удален от данных объектов. Для ИЖС благоустройство территории является частью договора собственника с администрацией, и входит в ее обязанности. Владелец платит лишь необходимые пошлины для приобщения своего участка к общей инфраструктуре.
- Также особенностью ИЖС можно назвать отсутствие обязанности платить взносы, которые предусмотрены для иных категорий участков.
Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Возможность перевести СНТ в ИЖС появилась достаточно недавно, но сегодня уже существует множество случаев перевода территорий из одного организационно-правового статуса в другой.
Основными причинами, по которым владельцы желают сменить статус принадлежащей им территории, являются:
- Желание использовать материнский капитал для застройки дома. Так как использовать государственную помощь можно только на участках категории ИЖС.
- Желание получить заем на строительство дома. Так как банки предпочитают субсидирование лишь строительство в ИЖС, так как план застройки на ЛПХ и СНТ не регламентируется и это приводит к высоким рискам.
- Желание прописаться на участке на ПМЖ. Данная возможность присуща только для земель ИЖС.
Для перевода СНТ в ИЖС существуют условия:
- Территория не должна находиться в большом удалении от коммуникаций – земля должна находится на территории поселения;
- Администрацией не должно планироваться использование территории для будущих сельскохозяйственных работ – земли не должны быть со статусом «сельхозназначение»;
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Садоводческие участки достаточно дешевые, однако не все они одинаково пригодны для жизни. Потому, остановив свой выбор именно на таком участке, многие граждане начинают задумываться – каким образом перевести такую землю в ИЖС. На деле такой процесс оказывается проблематичным.
Прежде чем рассматривать перспективу перевода одной земли в другую, следует разграничить понятия СНТ и ИЖС, а также их недостатки и преимущества. Садовые товарищества, как правило, располагаются на земле, предназначенной под сельское хозяйство.
Они могут иметь несколько подкатегорий:
- сельскохозяйственного значения;
- земли для поселений;
- земли под промышленность;
- земли под заповедники;
- земли для запаса и прочее.
Различие такой земли в кадастровой плате за участок, так как СНТ находится в местности с менее развитой инфраструктурой.
СНТ обладает таким преимуществами, как низкая стоимость, нет надобности создавать проект и проверять его в разных инстанциях.
Такие земли располагаются в живописных местах, как правило, на берегу рек или водоемов, и на них довольно низкая налоговая ставка.
Можно ли перевести садовый участок в ИЖС?
В результате изменения назначения земли с СНТ на ИЖС, владелец участка получает как плюсы, так и минусы.
К преимуществам процедуры перевода относятся:
| Территория будет причисляться к землям населенных пунктов | а ее благоустройство будет выполняться за счет муниципального бюджета |
| Допускается строительство объекта недвижимости | индивидуального дома не более 3 этажей и 20 метров в высоту |
| Можно официально прописаться на участке | кроме того, рыночная стоимость земельного надело существенно повысится |
Как перевести СНТ в ИЖС: процедура, список документов, ошибки
Правильно оформленное ходатайство и полностью сформированный пакет документов не являются гарантией того, что местные власти примут положительное решение. Заявителя может ожидать отказ. Он будет законным и обоснованным в случае, если:
- в ходе проведения экологической экспертизы было принято отрицательное решение;
- документы по землеустройству не соответствуют тому целевому назначению, которое хочет добиться владелец участка;
- в соответствии с действующим законодательством РФ изменить статус конкретного объекта невозможно.
При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Земельные участки, принадлежащие СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) имеет некоторые различия:
| Характеристика | СНТ | ИЖС |
| Определение | Садоводческое некоммерческое товарищество – некоммерческая организация, учреждённая гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). | Индивидуальное жилищное строительство – форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт (СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства 01.01.2000 г.). |
| Рыночная стоимость | Относительно невысокая | Высокая |
| Разрешение на строительство | Не требуется | Требуется |
| Электроснабжение | В зависимости от местоположения участка (имеется ли возможность присоединения электросетей) | Обязательно |
| Газоснабжение | В зависимости от возможности подключения | В зависимости от возможности подключения |
| Налоговая нагрузка | Ниже, чем ИЖС | Выше, чем СНТ |
| Наличие адреса | В милицейском адресе отсутствует название улицы, но присутствует название СНТ и номер участка (дома) | Полноценный адрес с наименованием улицы и номером дома |
| Возможность регистрации | Есть | Есть |
| Наличие инфраструктуры | Зависит от местоположения участка | Обязательно |
Отличия в характеристиках СНТ и ИЖС
Земельные участки, принадлежащие СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) имеет некоторые различия:
| Характеристика | СНТ | ИЖС |
| Определение | Садоводческое некоммерческое товарищество – некоммерческая организация, учреждённая гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). | Индивидуальное жилищное строительство – форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт (СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства 01.01.2000 г.). |
| Рыночная стоимость | Относительно невысокая | Высокая |
| Разрешение на строительство | Не требуется | Требуется |
| Электроснабжение | В зависимости от местоположения участка (имеется ли возможность присоединения электросетей) | Обязательно |
| Газоснабжение | В зависимости от возможности подключения | В зависимости от возможности подключения |
| Налоговая нагрузка | Ниже, чем ИЖС | Выше, чем СНТ |
| Наличие адреса | В милицейском адресе отсутствует название улицы, но присутствует название СНТ и номер участка (дома) | Полноценный адрес с наименованием улицы и номером дома |
| Возможность регистрации | Есть | Есть |
| Наличие инфраструктуры | Зависит от местоположения участка | Обязательно |
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.
Снт в ижс переводят с 1 января 2022
На смену существующего понятия «жилое строение» вводится категория «садовый дом», для размещения которого не нужно оформлять разрешение. Целевое назначение данной постройки – временное пребывание и отдых граждан. Кроме того, на дачном участке можно построить жилой дом, предназначенный для постоянного жительства. Нововведения коснутся также принципов расчета регулярных взносов, направленных на реализацию целей товарищества. В том числе чиновники определили направления, на которые могут расходоваться данные средства. Все взносы в следующем году будут делиться на три типа: вступительные, членские и целевые. В рамках нового закона появляется имущество, которое предназначено для общего пользования.
На практике часто после подачи заявления граждане действуют по собственному усмотрению, поскольку участие в товариществе и выход из него осуществляются на добровольной основе. Но все же желательно соблюсти процедуру выхода, утвержденную Уставом товарищества. Выбывший участник избавляется от необходимости уплаты членских взносов.