Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Выбор квартиры в новостройке: факторы, которые стоит учесть

Выбор квартиры в новостройке – важный шаг при покупке жилья по договору долевого участия. Правильное решение поможет вам создать комфортную среду для жизни и инвестирования денег. Несколько факторов, которые необходимо учесть при выборе квартиры:

• Габариты и планировка. Размеры и планировку квартиры следует выбирать в соответствии с вашими потребностями и предпочтениями. Уделите внимание функциональности помещений, наличию необходимых комнат и площади.
• Этаж и вид из окна. Выбор этажа зависит от комфорта проживания, наличия вида из окна и особенностей вашей семьи. Некоторые предпочитают высокие этажи и панорамный вид, другие предпочитают нижние этажи для удобства и отсутствия лифта.
• Ориентация окон. Ориентация окон квартиры важна для получения достаточного освещения и тепла. Южная или западная ориентация позволяет получить больше солнечного света, а северная или восточная ориентация уменьшает нагрев помещения в жаркое время года.

Кроме того, необходимо также учесть следующие факторы:

1. Инфраструктура района. Проверьте наличие школ, детских садов, магазинов, парков и других объектов социальной инфраструктуры в районе, чтобы обеспечить удобство и комфорт проживания.
2. Транспортная доступность. Оцените доступность общественного транспорта и близость крупных транспортных магистралей для удобства перемещения по городу.
3. Строительная компания. Обратите внимание на репутацию и опыт застройщика, чтобы быть уверенным в качестве и сроках постройки.

Права и обязанности сторон по долевому строительству

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве предусматривает определенные права и обязанности как для застройщика, так и для дольщика. Застройщик обязан предоставить дольщику всю необходимую информацию о проекте, включая планы и схемы, технические характеристики и сроки строительства. Дольщик имеет право на ознакомление с проектной документацией и может вносить предложения и замечания.

Застройщик обязан выполнить все работы по строительству в соответствии с договором и проектной документацией, обеспечить качество строительства и соблюдение строительных норм и правил. Застройщик обязан предоставить дольщику возможность периодически осматривать объект строительства и контролировать ход работ.

Дольщик имеет право на получение квартиры в срок, оговоренный в договоре, в соответствии с заданными условиями и техническими характеристиками. Дольщик также вправе требовать исполнения договора со стороны застройщика и обращаться в суд в случае нарушения его прав.

Застройщик обязан предоставить дольщику необходимые документы, в том числе акт приемки-передачи, технический паспорт и иные документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Застройщик также обязан рассчитать и предоставить дольщику все необходимые платежи по договору, включая стоимость квартиры и дополнительные расходы.

Дольщик и застройщик имеют право на расторжение договора в случае нарушения его условий или невыполнения одной из сторон своих обязательств. При расторжении договора дольщик имеет право на возврат уплаченной суммы, включая задаток и возмещение убытков.

Это основные права и обязанности, которые регулируют отношения сторон по долевому строительству. Важно знать свои права и обязанности перед заключением договора долевого участия и тщательно ознакомиться со всеми условиями договора.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
• у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
• если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
• нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
• помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
• вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
• процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Правила оформления договора долевого участия

ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

В ДДУ обязательно должны быть указаны:

• предмет договора (характеристики жилья);
• стоимость квартиры;
• сроки строительства и сдачи объекта;
• период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
• способы обеспечения гарантийных обязательств.

Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора.

При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.

В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства. Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:

• право уступки требования по ДДУ;
• возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
• четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта;
• регламент разрешения конфликтов;
• условия расторжения соглашения.

Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe

3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:

✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв

✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo

✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья

✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн

✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa

Этапы покупки квартиры от застройщика

1. Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
2. Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика.
3. Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
4. Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.

При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия — и только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег дольщиков). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

• Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
• Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
• Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Что такое долевое строительство?

Постройка многоквартирного дома — мероприятие недешевое. Далеко не каждая организация-застройщик может возвести здание исключительно на собственные средства. Поэтому застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных денег. У них есть два пути: взять кредит в банке или предложить участие в долевом строительстве тем людям, которые готовы купить квартиру в этом доме.

Застройщику последний вариант выгоден вдвойне: во-первых, не нужно возвращать кредит и уплачивать проценты по нему, а во-вторых, еще до постройки дома на квартиры в нем уже есть покупатели. Для клиентов профит тоже есть — они заплатят за жилье гораздо меньше.

Главный недостаток для покупателя в том, что свое жилье он получит в лучшем случае через несколько месяцев (иногда через 1–2 года), а деньги должен заплатить прямо сейчас. То есть действует принцип, озвученный в фильме «12 стульев»: «Утром деньги — вечером стулья». Очевидно, что в такой ситуации дольщики переживают за сохранность своих вложений — застройщик может совершенно внезапно оказаться банкротом. Тогда жилье не будет достроено, а вернуть денежные средства будет сложно.

В настоящее время для защиты прав дольщиков, согласно ФЗ-175 от 1 июля 2018 г, застройщик на всех этапах возведения дома должен предоставлять отчет о расходовании средств банкам, уполномоченным контролировать этот процесс. Кроме того, каждый объект должен быть застрахован от недостроя.

Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.

---

Похожие записи:

• Расчет налога от продажи квартиры в 2024 году
• Порядок вступления в наследство в лнр
• Как восстановить исполнительный лист если он утерян