Можно ли продать участок в аренде

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать участок в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Купля-продажа земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:

• заявление о государственной регистрации;
• договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.

В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:

• гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
• гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
• организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
• собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.

Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:

• граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
• граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
• лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
• религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.

Чем продажа дома отличается от продажи квартиры

Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.

На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.

У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.

Какие налоги с продажи дома придётся платить

При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.

В каких случаях платить налог не нужно

Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более пяти лет или более трёх при следующих условиях:

• право собственности возникло в результате приватизации;
• право собственности оформлено до 2016 года;
• недвижимость получена в наследство или подарена;
• право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.

❗️Важно: Если дом продан за сумму менее миллиона рублей, налог платить не нужно.

Особенности ДКП дома с земельным участком

Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.

Особенности ДКП дома с земельным участком:

• При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
• В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
• При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
• Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.

Покупка дома на участке в аренде

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Если вы дом купите, то договор аренды с администрацией можно изменить дополнительным соглашением, где прописывается новый собственник дома и земельного участка. Соответственно арендные платежи будете получать вы.

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком образец (бланк) договора

• Паспорта и копии продавца и покупателя;
• Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
• Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
• Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
• Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
• Технический паспорт;
• Поэтажный план дома;
• Кадастровый паспорт;
• Межевой план участка;
• Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• Справка об оплате налога на землю;
• Выписка из домовой книги;
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из Росреестра;
• Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
• Предварительный договор (по желанию сторон).

Основания для расторжения или отмены ДКП

Как правило, стороны заранее в соглашении определяют основания, по которым допускается расторжение соглашения между сторонами.

Такими основаниями является существенные нарушения положения договора:

• внесение несвоевременной оплаты или внесение оплаты не в полном объеме;
• возникновение обстоятельств, которые не были оговорены соглашением ранее (появление третьих лиц, которые обладают правом собственности на передаваемые объекты);
• выявление факторов, которые не были ранее оговорены сторонами в отношении эксплуатации земельного участка.

Стороны могут расторгнуть соглашение на основании согласия, достигнутого между друг другом. Дополнительной причиной прекращения правоотношения является признание соглашения недействительным.

Это может случиться, когда:

• в соглашении не указаны существенные условия, предусмотренные законом;
• соглашение было заключено на основании поддельных документов;
• в процессе подписания договора были нарушены условия закона.

Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.

К документам относятся:

• План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
• Технический паспорт дома.
• Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
• Удостоверение о регистрации собственности на участок.

Подписание и передача денег

Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:

1. Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
2. Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
3. Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.

Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.

Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:

• Передача наличными;
• Перевод на банковский счет;
• Помещение денег в банковскую ячейку.

Основные нюансы в процессе продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи дома — важный документ

Прежде чем рассматривать сам процесс оформления договора и его стоимость, давайте кратко рассмотрим общий порядок мероприятий, проводимых при купле-продаже недвижимой собственности. Первое, что стоит отметить, это необходимость обращения в специальный государственный орган – Росреестр, который отвечает за регистрацию недвижимого имущества на новых лиц при его дарении, продаже и прочей передачи в постоянное пользование на правах хозяина.

Законодательство РФ регламентирует, возможность оформления договора в двух формах:

• письменной форме, незаверенной нотариусом, но только в том случае, когда происходит полное дарение имущества;
• документальной форме с обязательным нотариальным удостоверением сделки во всех остальных случаях передачи имущества.

При обращении в Росреестр с первым видом договора купли-продажи дома оплатить необходимо только госпошлину за проведение перерегистрации собственности на другое лицо. Осуществление сделки с нотариальным заверением потребует больших трат, которые заключаются и в оплате пошлины государству, и в оплате услуг нотариуса.

Многие люди думают, что, работая с нотариусом, можно полностью обезопасить себя от каких-либо рисков при передаче имущества стороннему лицу, но это не так. На сегодняшний день получить доступ к необходимой информации при проведении переоформления имущества можно в том же Росреестре, заплатив небольшую пошлину. В государственном органе любому лицу могут предоставить регистрационные данные на определенную недвижимость, если оно участвует в сделке по передаче такового.

Справедливости ради стоит отметить, что работа с нотариусом более проста и не проблематична при осуществлении всех необходимых процедур походу сделки. Важно помнить, что перед составлением договора по купли-продажи, также необходимо собрать некоторые документы и повести правильную оценку стоимости недвижимой собственности.

Признание договора купли-продажи недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

ст. 168 ГК РФ

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.

Документы, необходимые для продажи квартиры в 2022 году – перечень

При помощи риелторов или самостоятельно Производится оценка недвижимости Привлекают профессионального оценщика или устанавливают свою цену, предварительно ознакомившись с аналогичными предложениями на рынке. Учитывают месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экологические нюансы, состояние объекта и т.

д Стоит найти покупателя — Покупатель осматривает недвижимость И проводятся переговоры Составляется предварительное соглашение Оно не обязательно, но может предоставить дополнительные гарантии того, что стороны не сорвут сделку и не будут нарушать ранее установленных договоренностей Собираются все необходимые документы Для совершения сделки Оформляется основной договор В 3 экземплярах Готовится акт Приема-передачи дома Основные понятия Договор купли-продажи – основной документ, которым стороны достигают договоренности при проведении сделки.

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Похожие записи:

• Экономия для студентов и их родителей: как получить налоговый вычет за обучение
• Что изменится для налоговых агентов с 2023 года
• Может ли ИП быть с НДС и на какой системе налогообложения