Регистрация аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Срок определяется по датам, определенным сторонами. Как правило, договор аренды земельного участка вступает в силу в момент его подписания. Но стороны могут отсрочить его действие на период, прямо указанный ими в тексте.

Подготовка пакета документов

Для регистрации договора аренды земельного участка требуются:

— правоустанавливающие и учредительные документы сторон сделки. Если документы арендатора (собственника) уже есть в УФРС, повторно их предоставлять не надо. Но при наличии изменений, такие документы доносить обязательно;

— доверенности сторон, заверенные нотариально;

— договор аренды по количеству экземпляров сторон и объектов сделки, надлежаще оформленный, с необходимыми приложениями, с подписями надлежащих лиц сторон сделки;

— иные документы, требуемые согласно ситуации (справки о переименовании улицы, решения, Постановления, прочие документы). Такой перечень документов, необходимый для регистрации, могут подготовить наши юристы на очном приеме, после ознакомления с имеющимися документами.

Юридический Центр «АДВЕКОН» предоставляет широкий комплекс услуг в области земельного права. Одним из ведущих направлений профессиональной деятельности центра в данной области, является составление договоров аренды земельных участков, с последующим сопровождением обязательных процедур. Регистрация аренды земельного участка — одна из основополагающих процедур.

В соответствии с нормами действующего законодательства, регистрация договора аренды земельного участка является обязательной. Данная процедура, подразумевает ряд этапов, включающих подготовку широкого пакета необходимой документации, а так же посещение множества органов и инстанций.

К примеру, действие договора аренды земельного участка может начинаться в момент передачи арендованного имущества по соответствующему акту. Акт составляется в письменной форме. Он содержит описание передаваемого имущества и его состояния.

В некоторых случаях соглашение заключается уже после того, как фактически началась аренда. Стороны могут указать, что его действие распространяется на фактически возникшие между ними отношения с определенного момента (даты). Но на регистрацию этот период влияния не окажет.

Для целей подсчета года, требуемого для регистрации, считается только срок с момента его подписания. Период, на который стороны распространили действие договора «задним числом», не учитывается (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г.).

Порядок регистрации – этапы

Регистрации сделки проводится в несколько этапов:

1. Подготовка всех требуемых справок, документов и данных.
2. Уплата государственной пошлины.
3. Подача папки с документами, возможные варианты:
   • узнать какой МФЦ предоставляет услуги подобного типа и подать документы;
   • обратиться в Росреестр либо Кадастровою палату предварительно записавшись на прием, совершив звонок в офис или воспользовавшись данной услугой на официальном сайте;
   • отправить по почте нотариально заверенные документы с точной описью всех вложенных справок в офис Росреестра, который расположен по местонахождению предмета сделки;
   • подать все справки с электронной подписью на сайт Росреестра.
4. Получение оригинала договора с соответствующей регистрационной надписью.

Срок регистрации договора аренды

В 2017 г. произошли изменения в сроках регистрации договоров аренды в сторону их уменьшения. По новым правилам сроки составляют:

1. При подаче документов в регистрирующий орган – срок составляет не более 7 дней.
2. При обращении в МФЦ срок увеличен до 9 дней.
3. При одновременной постановке объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды срок составит при обращении в МФЦ 12 дней.
4. Если основанием для регистрационных действий является решение суда – срок сокращен до 5 дней.
5. Если договор аренды заверен нотариально, то срок регистрации через Росреестр составляет 3 дня, а через МФЦ – 5 дней.

Стоимость и сроки регистрации

Как гласит статья 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок рассмотрения заявления составляет около 10 дней. При подаче заявления и документов непосредственно в отделение Росреестра, его рассмотрят в течение 7 дней.

А если заявители захотят воспользоваться услугами Многофункционального центра, процедура регистрации займет не менее 10 дней.

Документы можно направлять и по почте, если стороны сделки уверены в их правильности и достаточности для принятия.

Что касается размера госпошлины, то на сегодняшний день он такой:

Если договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в госоргане, могут возникнуть такие ситуации.

В каких ситуациях право аренды подлежит государственной регистрации?

Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.

В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.

По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.

Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.

Нужно ли регистировать

Отсутствие такой регистрации может привести ко многим проблемам в отношениях между владельцем земли и арендатором, даже к значительным финансовым убыткам.

Если одна из сторон земельных отношений решить прекратить деловое сотрудничество, вся процедура при регистрации осуществляться только в рамках земельного законодательства, с защитой интересов всех участников.

На основании зарегистрированного документа арендатор выплачивает налоги. Если он не будет перечислять положенные отчисления, его ожидают значительные штрафные санкции.

ВНИМАНИЕ! Договор аренда на срок более года, не зарегистрированный Росреестром, будет по закону недействительным. Собирать документы на регистрацию следует еще на стадии составления договора.

Если арендатор планирует в последующем выкупить взятый в наем надел земли, регистрация поможет это сделать законно, сократиться время на проверку всех документов.

Как взять землю в аренду

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

• статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
• статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
• статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
• статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.

Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.

2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

• запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
• проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
• уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
• проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
• по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Законодательство о госрегистрации аренды

Комплекс законодательных актов о госрегистрации аренды земли представлен Гражданским кодексом РФ, который и устанавливает подобную форму договора (ст. 609), а также приводит случаи, когда такая регистрация необходима.

Кроме ГК РФ к нормативной базе, регулирующей порядок и процедуру участия государства в учете сделок об аренде земли, можно отнести такие документы:

• Земельный кодекс РФ (ст. 26);
• федеральный закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, который в целом устанавливает требования к порядку госрегистрации любых сделок, включая аренду;
• федеральный закон «О содействии развитию жилстроительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ;
• федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ст. 14);
• федеральный закон «О банкротстве» от 26.20.2002 № 127-ФЗ (ст. 201.3);
• федеральный закон «О введении в действие Лесного кодекса РФ» от 04.12.2006 № 201-ФЗ (ст. 4.3).

Практическую судебную часть систематизирует постановление пленума Высшего арбитражного суда России «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 № 11.

Необходимые документы

Регистрация договоров аренды предполагает наличие для проведения процедуры некоторых документов, перечень которых, в зависимости от способа аренды, а также ее целевого предназначения, может быть разным.

В различных случаях государственная регистрация предусматривает подачу следующих документов для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестр:

1. Заполненный бланк заявления о проведении государственной регистрации (предоставляется любой стороной участвующей в правовых отношениях).

2. Документ, подтверждающий личность заявителя.

3. Договор аренды со всеми существующими к нему приложениями в количестве не меньше двух экземпляров (при заверенном у нотариуса договоре к экземплярам прилагается оригинал соглашения).

4. Кадастровый паспорт надела земли с указанием сдаваемой в аренду части территории (если сдается только определенная часть участка).

5. Оригинал и копию документа, подтверждающего наличие у арендодателя права собственности на построенный объект капитального строительства, который сооружен на выделяемом в аренду участке.

6. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Юридическим лицам в регистрационный отдел необходимо будет предоставить дополнительную документацию:

1. Копии заверенных нотариусом учредительных документов (предусматривается возможность подтверждения подлинности предоставленной документации руководителем организации).
2. Нотариально заверенный документ, который доказывает полномочия представителя субъекта правовых отношений.

Юридические лица могут приложить к установленной законодательством обязательной документации дополнительные документы:

• копия документа, который может подтвердить публикацию в информационных источниках сообщения о состоявшихся торгах;
• копия решения местной администрации, о проведении предусмотренного законодательством аукциона;
• копия протокола, содержащего информацию о результатах проведенных торгов.

При обращении в ЕГРП с заявлением о регистрации аренды земле в Росреестре представителей субъектов правовых отношений, также предоставляется заверенная у нотариуса доверенность.

ВАЖНО! Предоставляемый в региональные представительства ЕГРП перечень документов в определенных ситуациях может содержать требования к получению отделением дополнительных сведений.

Перед подачей документации на регистрацию субъектам правовых отношений необходимо обратиться за разъяснениями в Росреестр.

Пошаговая инструкция для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре и необходимые документы

Такие действия позволяют держать в сохранности уже готовые сведения о земельных наделах для возможного осуществления с арендованными участками последующих действий, предполагающих куплю-продажу земли, переуступку или бесплатный переход территорий в собственность (о нюансах составления договора переуступки прав аренды ЗУ читайте здесь).

Процедура государственной регистрации договоров аренды является бесплатной. Материальные издержки субъекты, вступающие в правовые отношения, могут понести только в случае необходимости заверения документов у нотариусов, где расценки в зависимости от важности документа составляют от 200 до 500 рублей.

Но для осуществления данной процедуры нужны законодательные основания, которые регулируют сроки подачи документов на государственную регистрацию. Законодательство РФ на сегодняшний день не предусматривает такого ограничения. О порядке процедуры регистрации говорит ФЗ №218 от от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

• копия документа, который может подтвердить публикацию в информационных источниках сообщения о состоявшихся торгах;
• копия решения местной администрации, о проведении предусмотренного законодательством аукциона;
• копия протокола, содержащего информацию о результатах проведенных торгов.

Это означает, что сторонам по сделке недостаточно просто оформить договор и подписать его. Чтобы наступили правовые последствия, предусмотренные соглашением между контрагентами, необходимо совершить ряд действий, заключающихся в дополнительной фиксации принятых решений.

Собственно, госрегистрация представляет собой внесение данных о договорных отношениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Занимаются этим сотрудники вышеназванной организации. От сторон сделки требуется лишь обратиться к ним самостоятельно или через доверенного посредника с необходимым пакетом документов.

1. Отдать документы в МФЦ (многофункциональный центр, где предоставляются госуслуги).
2. Записаться на прием в Росреестр или Кадастровую палату по телефону или через официальный портал Росреестра.
3. Отправить документы почтой в Росреестр или Кадастровую палату. Не забудьте приложить опись всех бумаг, которые находятся в посылке, и попросить о вручении уведомления.
4. Подать все документы в электронном виде через портал Росреестра — ищите графу «Электронные услуги». Этот способ подходит тем, у кого есть электронная подпись.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Права и обязательства двух сторон

Согласно Гражданского Кодекса, каждая сторона заключившая договор аренды, имеет определенные права и обязанности, нарушив которые, обидчик может подать в суд и требовать материальной компенсации.
У арендодателя есть такие права:

1. Земельный участок можно сдавать как юридическому, так и физическому лицу.
2. Получать своевременную арендную плату.
3. Расторгнуть соглашение, если арендатор нарушает условия договора. Также он имеет право, по разным причинам, досрочно расторгнуть сделку.
4. Требовать вернуть землю в том состоянии, в котором он ее сдал, учитывая фактор износа.
   В обязанности хозяина земли входит соблюдать все правила, указанные в документе. В противном случае, арендатор имеет полное право расторгнуть договор и потребовать возмещение ущерба.

В свою очередь арендатор пользуется такими правами:

1. Может передать землю в субаренду.
2. Может перезаключить договор на новый срок.

Наниматель обязан не задерживать арендную плату арендодателю, не уменьшая ее размера. Ему нельзя изменять условия договора и пользоваться землей не по назначению. Он должен следить за состоянием участка и при окончании договора, возвратить его хозяину в надлежащем виде.

Регистрация соглашения

• Составление и подписание договора аренды.
• Подготовка пакета документов для государственной регистрации.
• Оплата госпошлины. Размер такого платежа указан в Налоговом Кодексе.
• Подача документов в службу регистрации.
• Получение документа с регистрационной записью.

Как уже говорилось, составленный договор аренды нужно зарегистрировать. Сделать эту процедуру можно несколькими способами. При себе обязательно нужно иметь заявление и необходимый пакет документов.
Есть четыре варианта государственной регистрации юридического или физического лица:

• Обратившись в МФЦ.
• Через законного представителя.
• Самостоятельно обратиться в Росреестр.
• Отправить документы и заявление почтой.

Такая процедура длиться на протяжении 7 рабочих дней, с момента поступления заявления.
Пакет документов
Прежде всего, нужно написать заявление о прохождении государственной регистрации. Затем нужно предоставить такие документы:

• Документ, подтверждающий личность заявителя.
• Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя.
• Документ, подтверждающий полномочия арендодателя.
• Учредительные документы.
• Для юридического лица, нужна выписка из единого государственного реестра.
• Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
• Договор аренды.
• Кадастровый паспорт земли.

К документам, подтверждающим личность заявителя, может относиться:

• Паспорт.
• Временное удостоверение личности по форме 2.
• Заграничный паспорт.
• Удостоверение беженца.
• Документ моряка.
• Свидетельство о рождении.
• Другие документы.

К документу, подтверждающему полномочия представителя заявителя относится:

• Доверенность, заверенная нотариусом.
• Документы, выданные органом опеки и попечительства опекунам несовершеннолетних детей. К ним относятся: свидетельство о рождении ребенка и свидетельство об усыновлении.

Если договор составляется с несовершеннолетним ребенком, тогда нужно еще взять разрешение у родителей или опекунов. Также должно быть разрешение органов опеки и попечительства о владении землей несовершеннолетним гражданином. Эта же организация дает разрешение временно распоряжаться имуществом ребенка опекунам или родителям. Такие согласия организация дает для несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет. Если земельным участком владеют двое хозяев, тогда второй владелец должен дать письменное соглашение на заключения договора аренды.

Похожие записи:

• Как оформляется и оплачивается учебный отпуск
• Что делать если сосед угрожает физической расправой и оскорбляет
• Налоговый вычет за роды по контракту