Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Особенности выделения долей в квартире в совместной собственности
Совместная собственность представляет собой вид общей собственности на имущество, в котором доли каждого из владельцев не определены. Если другое не предусмотрено законодательством или соглашением между собственниками, все владельцы имеют равные права на владение и использование имущества.
Но бывают ситуации, когда лицу необходимо определить свою часть в имуществе. В таком случае возникает вопрос, как выделить долю в квартире, находящейся в совместной собственности. Для этого сначала необходимо определить точную долю каждого собственника.
Если в законодательстве или соглашении нигде не указан четкий размер, принято считать, что у всех владельцев равные доли.
Наиболее распространены такие ситуации у супружеских пар, которые совместно покупают жилье, не распределяя, кому какая его часть принадлежит. Для таких пар важно знать, как выделить долю из совместной собственности супругов.
Выдел доли в натуре при отсутствии соглашения
По общему правилу выделить доли возможно, если это не причинит ущерба имуществу. Предварительно желательно обратиться к эксперту и показать технический паспорт квартиры/дома, чтобы он определил, имеется ли техническая возможность выделить доли.
Если такая возможность имеется, тогда заинтересованному лицу необходимо сделать техническое заключение, затем отправить заказное письмо на имя второго сособственника с предложением выделить долю в натуре в жилом доме или квартире.
Если второй сособственник не ответ на письмо либо ответит отказом, тогда следует обратиться в суд с иском по месту нахождения объекта недвижимости.
Если в суде спор зайдет в тупик, то будет назначена судебная экспертиза на предмет определения возможности выделения доли в натуре. По результатам экспертизы будет вынесено решение, которое будет исполнено вне зависимости от того, захочет ответчик этого или нет.
Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?
У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.
Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.
К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.
Как производится выделение долей: особенности процедуры
Как вариант, выделение доли может совершаться посредством заключения особого соглашения между собственниками общей недвижимости. Если кто-либо из собственников при этом отказывается предоставить свое согласие, совладелец, намеревающийся получить персональную долю, вправе решить данный вопрос через суд. Между тем, специалисты рекомендуют таким совладельцам оценивать сложившуюся ситуацию реально.
Если, например, речь идет о разделе малогабаритного жилья в многоквартирном доме, то, скорее всего, образование в его рамках новой полноценной мини-квартиры окажется весьма проблематичным. При таких обстоятельствах суд, по всей видимости, вынесет решение о финансовой выплате заявителю денежного эквивалента его доли прочими собственниками. Как результат, истец утратит право на спорную квартиру, доли прочих совладельцев адекватно увеличатся.
Важный нюанс – судебное решение о замене выделения доли денежной компенсацией при определенных условиях может не требовать согласия совладельца (даже если он будет выступать против выплаты такой денежной компенсации).
Так, положениями ГК РФ предусматривается, что обладание несущественной долей (частью), выделение которой в самостоятельное помещение не представляется возможным физически, является основанием для вынесения судебного решения о выплате денежной компенсации её собственнику без получения его согласия. Данная норма предусматривается статьей 252 этого нормативного акта.
Что означает — выделение доли в квартире
У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.
Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.
Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Процедура включает в себя три этапа.
- Определение долей собственников в общей квартире, осуществляемое при разводе или при передаче собственности одним из супругов.
- Выделение доли в натуре (если это возможно осуществить с практической точки зрения). В этом случае закон требует, чтобы к выделенным частям были подведены отдельные коммуникации.
- Установление порядка пользования имуществом (если нет возможности провести выделение доли в натуре, то можно закрепить за каждым участником свою комнату). В данном случае каждому из собственников передается в пользование конкретная часть жилища, исходя из её размера в общей собственности
Доли могут быть «идеальными» (например, 1/3 часть трёхкомнатной квартиры) и «выделенными в натуре» (по комнате каждому участнику). В однокомнатной квартире – только идеальными. Альтернативным вариантом является денежная компенсация, с получением которой участник теряет право на имущество.
Сроки проведения процедуры:
- При отсутствии споров со стороны участников процедура осуществляется в Росреестре в течение 30 дней.
- В судебном порядке – 2 месяца, затем регистрация – 1 месяц.
- Выделение доли в натуре согласовывается в МВК и занимает около 1 года.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Законодательное регулирование
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.