Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры о границах земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Новое направление работы юристов — разрешение конфликтов без обращения в суд. Помогают найти решение: адвокат, юрист, геодезист, медиатор, специалист по недвижимости, оценщик и/или эксперт. Коллектив специалистов (не обязательно все), иногда достаточно одного профессионала, анализирует ситуацию, и имея опыт работы по таким делам, может предложить ряд решений, удобных для обеих сторон, или аргументированно доказать каждой стороне ее правоту или неправомерные действия. Итогом работы будут различные документы, заканчивающие спор на взаимовыгодных сторонам условиях, например, соглашение, акт согласования границ, обязательство, нотариальная гарантия, депозит нотариуса, аккредитив, перераспределение земельных участков и пр.
Примеры из практики судебных споров по границам земельных участков
Пример 1. Гражданка С. является собственницей земельного участка № 15. Гражданка П., замерив свой участок № 16, «вдруг» поняла, что у нее не хватает 1,5 сотки, и что, конечно же, их (наверно, когда-то) у нее захватила гражданка С. Тогда хозяйка участка № 16 начинает по всей границе между участками рыть новую разделительную канаву на расстоянии 40 см от старой, захватывая землю участка № 15 и подрывая фундамент у дома, возведенного на участке № 15 уже более 20 лет назад. Возник судебный спор.
Пример 2. Купив престижный земельный участок в границах города, гражданин М. стал строить свой дом в одном метре от границы. Более того, высотность дома предполагала 3 этажа. Строительство было начато вдали от старого фундамента, без разрешений и проекта. Силами наших юристов строительство дома было приостановлено. Дальнейшие действия гражданин М. смог решить только после урегулирования конфликта с соседями.
Пример 3. Администрацией Сельского Совета в 1991 году был предоставлен земельный участок в аренду под строительство (ИЖС). Гражданин А. обнес забором участок. Построил в соответствии с архитектурным проектом дом, произвел кадастровую съемку земельного участка. В результате точной съемки оказалось, что часть участка гражданина А. находится на земле Лесфонда, а часть — на сельскохозяйственных землях ОАО «М». Возникло большое и долгое судебное дело, потребовавшее серьезной доказательственной базы, дополнительного сбора огромного количества документов.
Пример 4. В СНТ были предоставлены по генеральному плану участки различных площадей: вдоль дороги — по 8 соток, далее — по 9 соток. Во время проведения кадастровой съемки гражданка Н., у которой участок находился около дороги, геодезистам показала для обмера участок с заступом на соседний, в итоге получив 9 соток земли. Смежный участок гражданина Б. обмеру не подлежал. Третий участок от дороги был приватизирован в своих границах. Через несколько лет гражданин Б тоже решил приватизировать свой участок. Но после обмера участка площадь земли была на 2 сотки меньше той, которой он пользовался фактически и которая была указана в его садовой книжке. Возник спор о границах участка. Земля принадлежит к особой ценности, плюс является привлекательным объектом для вложения капитала. Поэтому важно «не навредить» вначале непрофессиональными действиями, и главное — выиграть в конце с помощью грамотного специалиста. И еще в земельных вопросах важно действовать быстро!
Пример 5. Внутри участка А располагался участок Б, к которому многие годы вела подъездная дорога. После перепродажи участка Б, собственник участка А отказал в проезде собственнику Б на его земельный участок. В результате нашим юристом был установлен сервитут.
Установление границ земельного участка.
Требование об установлении границ земельного участка является основным в исковом
заявлении, но вместе с ним часто предъявляются и дополнительные: об устранении
препятствий в виде заборов, построек, ограждений; об освобождении проезда, о переносе
коммуникаций, колодца, осветительного оборудовании, о внесении изменений в
генеральный план садового товарищества.
Обычно такие споры по земельным участкам возникают, когда один из владельцев
проводит межевание с целью постановки на кадастровый учет, а владельцы смежных
участков отказываются письменно согласовать определенные в межевом плане границы.
Иногда такое исковое заявление подается при изменении генерального плана садовым
обществом и несогласии с ним владельца конкретного участка.
С иском может обратиться только законный владелец, ответчиком в этом случае будет
сосед, отказывающийся согласовать план. К делу привлекаются кадастровые инженеры,
представители садового общества. В большинстве случаев окончательное решение
выносится после назначения землеустроительной экспертизы.
Как может помочь юрист?
Рассмотрим 4 ситуации и определимся, какая же юридическая помощь может понадобится.
- Спор о наложении границ. Он возникает, если один участок был ранее учтенный, например, по «дачной амнистии», а на другом было проведено межевание. В этом случае юрист должен найти документальные доказательства границ участка или подтвердить, что забор, который стоит на наделе уже 15 лет и является той самой чертой, разделяющей владения. Нелишним будет проведение мирных переговоров и выяснение обстоятельств установления границ участка. Например, ранее на этом месте имелось дерево, мост, столб, согласно которому и был определён край земли.
- Спор о самозахвате. Налицо самовольное занятие земельного участка соседями, которые подвинули границу своего з/у и «зашли» к соседу, урезав тем самым площадь его надела. Юрист в данном случае должен доказать, что:
- что захват действительно носил самовольный характер;
- определить старые границы надела (либо по документам, либо по опознавательным знакам);
- найти свидетелей или провести нотариальный осмотр участка на предмет установления границ;
- определить лиц, которые несут ответственность за нарушение границ.
- Спор с регистрационным органом о внесении сведений о земле в государственный кадастр недвижимости. В этом вопросе главное — проявление оперативности, так как оспорить заключение кадастрового инженера можно в течение 3 месяцев со дня подписания им документа. Доказывать нужно 2 вещи:
- границы из межевого плана соответствуют правоустанавливающим документам;
- отказ в постановке на кадастровый учет незаконен.
- Проведение землеустроительной экспертизы. Эта процедура является основной при установлении границ земельных наделов. Юрист поможет правильно сформулировать поставленные перед экспертом вопросы от чего и будет зависеть решение судебного дела.
При захвате земли соседом
Речь идет о случаях, когда кто-то из соседей «залезает» на чужой участок, соответственно границы последнего нарушаются, и площадь изменяется в меньшую сторону. Кто-то может сделать это умышленно, кто-то по незнанию.
Прежде всего, убедитесь, что граница действительно нарушена, и сосед захватил землю незаконно. Порядок действий будет зависеть от наличия межевого плана:
- Документ на руках. В таком случае границы ЗУ будут четко установлены и зафиксированы в межевом плане. Если сравнить сведения в нем с фактическим разграничением, можно наглядно увидеть границы наделов и определить, нарушены они или нет.
- Документа нет. Вызвать кадастрового инженера, чтобы провести межевание и получить межевое дело. По его результатам устанавливаются фактические границы. При этом составляют акт согласования границ, который должны подписать все смежные собственники. Если кто-то из них откажется это делать, вопрос придется решать в судебном порядке.
Судебная практика по восстановлению границ участка земли
Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации дает возможность гражданину предъявлять требования по устранению нарушений прав человека в любом случае, даже если эти нарушения не затрагивают имущественных прав. Такая формулировка иногда вводит в ступор людей. Становится непонятно, на что может рассчитывать человек при явном нарушении его права.
Право на использование земельного участка у каждого гражданина возникает на основании следующих документов:
- договор приватизации (границы определяются государством и указываются при передаче права собственности);
- договор дарения (границы указаны в кадастровом паспорте и остаются неизменными при передаче права собственности);
- договор купли-продажи (границы указываются в договоре, а также в кадастровом паспорте и плане, они остаются неизменными в том случае, если гражданин продает все принадлежащее ему имущество);
- свидетельство о наследовании.
В последнем случае чаще возникают нестыковки. Ведь в свидетельстве не указывается четких границ земли. Именно поэтому иногда права наследников нарушаются.
Важно! Часто конфликты возникают, просто потому что недобросовестный сосед решил увеличить свою территорию за счет прилегающей площади.
Восстановить свои права не трудно. Но с другой стороны потребуется много времени для сбора документации, проведения досудебного урегулирования конфликта, а также для представления своей стороны в суде.
Закон Российской Федерации гласит, что каждый собственник вправе эксплуатировать свой земельный участок в пределах собственного владения.
Чтобы предъявить требования, стоит подготовить весомую доказательную базу и подать исковое заявление в суд.
Не нужно забывать о приложении дополнительной документации, которая в дальнейшем послужит в качестве доказательства по делу:
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
- кадастровый паспорт и по возможности кадастровый план на земельный участок;
- результаты проведенной экспертизы.
Истец вправе потребовать снести заграждения и установить точные границы земельного участка, но решение примет суд.
Какие документы собрать?
Процедура межевания начинается с того, что гражданин должен позаботиться о наличии всей документации на руках. В перечень включается акт, отражающий правомочия собственности на конкретный надел. Кроме того, это может быть бумага, указывающая на право использования территории. Личность владельца должна быть подтверждена при использовании документации. Заявление составляется по установленному образцу. Оно направляется в компанию, занимающуюся деятельностью геодезической направленности. Также используется выписка, сделанная из реестра или паспорт земли. Для получения свидетельства, где отражены земельные границы, потребуется оформить межевой план. Он выдается также при обращении в указанную организацию.
Иногда может потребоваться акт, указывающий на то, что на земле не имеется коммуникаций общественного назначения. Перечень актов зависит от того, в какой области оформляется документ и происходящая ситуация.
Как правильно оформить землю
Чтобы точно знать границы своего земельного надела, землепользователь – собственник или арендатор – должен иметь на руках:
- документ, подтверждающий право находиться на этом участке и пользоваться им. Это может быть выписка из ЕГРП о праве собственности или арендных отношениях;
- основание для возникновения этого права: свидетельство о наследстве, договор аренды, дарственная, договор купли-продажи или мены;
- справка или выписка из Кадастровой палаты. В ней содержится вся техническая информация о земельном наделе: адрес, площадь, размеры, количество и характер строений, назначение земли, собственник, и тд. В этом документе имеется графическая часть: план местности с участком;
- межевой план с уточнением границ.
Последний документ и является решающим в спорах о границах.
Как решить спор о границах?
Чтобы избежать судебных разбирательств, необходимо попробовать предварительно договориться с соседями. Если же уладить вопрос мирно не получилось, применяется следующий алгоритм действий:
- Если в реестре содержится техническая ошибка, необходимо подать в Росреестр заявление о ее исправлении. Приложите документы, доказывающие наличие ошибки. Регистрирующий орган должен принять решение в течение 3-х дней. Ошибка будет исправлена или в этом будет отказано в виду правильности имеющихся сведений.
- Уточните границы своего участка по отношению к соседним территориям. Это будет лучшим доказательством для суда. Кроме того, некоторых собственников это может убедить до судебного разбирательства. Пригласите для межевания кадастрового инженера и заключите с ним официальный договор подряда на проведение работ. В процессе процедуры определяются границы, после чего составляется акт о согласовании. Его должны подписать все соседи, заинтересованные в решении спора. Важно известить всех о совершении процедуры как минимум за 7 дней до ее начала.
Если все получили извещение, но один из соседей не смог присутствовать, он может ознакомиться с актом и подписать его у кадастрового инженера. В случае неявки, законодательство разрешает утверждение документа без него.
Согласно ст. 43 ФЗ № 218, если один из соседей отказывается согласовывать границы, вопрос может быть решен только через суд. Для этого составляется исковое заявление и прикладываются подтверждающие документы. Ответчиком будет выступать владелец смежного надела, оказывающий препятствия к оформлению кадастровых документов.
Межевой спор – это всегда спор между соседями, предметом его является земля, но характер может существенно различаться.
Имеются виды межевых споров, возникшие:
- в случае отсутствия у соседей информации о произошедшем межевании;
- при проведении процедуры межевания с нарушением законодательства;
- между соседями близлежащих участков, если один из них отказывает другому в восстановлении его нарушенных прав;
- между соседями, один из которых полагает, что другой совершил в его отношении незаконные действия (присвоил часть земли ему не принадлежащей);
- при отсутствии каких-либо процедур по определению точных границ участка (межевание ни разу не проводилось).
Чаще всего соседи пытаются решить такие межевые споры самостоятельно. Путем установления приблизительной границы между участками и строительства ограды.
К сожалению, отсутствие правового обоснования случившему в дальнейшем может привести к усугублению конфликтной ситуации уже между их наследниками, либо новыми владельцами.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Сделку без межевания оформить можно. Но предусмотрительный человек не станет этого делать.
По-хорошему, СНТ должно было разработать проект организации застройки СНТ, с определением границ, схемой расположения участков, их площадью, а также поставить на кадастровый учет границы и организовать всех членов товарищества для совместной работы по межеванию участков. В старых садоводствах этого практически не делалось. Каждый по собственному желанию межевал свой участок у разных кадастровых инженеров, в разное время, в разных системах координат.
В данном случае в устранении кадастровой ошибки должны быть заинтересованы не только владельцы участка, который готовится к продаже, но и те, чьи участки «съехали» со своих мест. При этом необязательно проводить межевание всей территории СНТ. Достаточно только устранить накладки с теми, чьи участки залезли на участок заявителя.
По моему мнению, нужно вызывать кадастрового инженера, который проводил межевание спорных участков. При этом, если менялась местная система координат, то с высокой вероятностью координаты участков «сползают». Это исправляется их пересчетом (координат) и внесением изменений в сведения ГКН (Госкадастра недвижимости).
Если система координат не менялась, то это чистая оплошность кадастрового инженера при проведении кадастровых работ.
Право на землю соседа
Бывает так, что соседям становится необходим доступ на ваш участок. Например, требуется провести линию электропередач, для чего на вашей земле нужно поставить опору. Или дорогу временно перекрыли — поэтому домой соседи могут попасть только через ваш огород. Для разрешения подобных трудностей существует сервитут — ограниченное право пользования чужим земельным владением в определенных целях. Сервитут бывает временным и постоянным, частным (между двумя лицами) и публичным (между компанией и населением района, например). Владелец земли может потребовать плату за пользование ею, назначить правила эксплуатации и штрафы за их несоблюдение. В свою очередь, пользователь может получить доступ чужому участку через суд, если собственник отказывается заключить соглашение добровольно. Особенности установления сервитута:
- чтобы требовать доступ к земле, нужно быть собственником соседнего участка или хотя бы бессрочным пользователем;
- соглашение нужно регистрировать в ЕГРН и расторгать там же;
- при продаже земли обязательства по предоставлению сервитута переходят к новому собственнику;
- собственник может добиться отмены сервитута, если докажет, что ему мешают использовать участок по назначению.
Заключение эксперта по землеустройству
В судебных спорах о межевании земельных наделов необходимо определение непосредственно на месте рубежей обоих участков, которые указаны в кадастровых документах и тех, которые имеются на момент подачи иска. Для этого потребуется привлечение специалиста и проведение землеустроительной экспертизы. Землеустроительная экспертиза имеет решающее значение в принятии решения, если подтвердит позицию одной из сторон. Все необходимые доказательства незаконного вторжения на вашу собственность имеются. Вы готовы восстановить справедливость, вернуть себе свои права и обратиться в суд. Следует помнить, что рассмотрение искового заявления в гражданском процессе может привести к последствиям, которые сложно будет в дальнейшем оспорить. Возможно, у вас получится самостоятельно защищать свои интересы в суде. Однако споры о границах земельных участков считаются самыми юридически сложными. При рассмотрении межевых дел в судебном порядке существует несколько трудных аспектов. Соответствие имеющихся документов заявленным исковым требованиям Оформление, переоформление и регистрация земли может происходить в течение длительного срока. При этом меняется законодательство, механизмы межевания и кадастрового учета, статусы и права пользователей участка, круг лиц, которые имеют право претендовать на владение данным наделом. Все это влияет на окончательную юридическую оценку представленных документов. Только профессиональный адвокат, специализирующийся на земельном законодательстве, может оценить:
- все ли необходимые доказательства собраны;
- нет ли в документах ошибки, из-за которой в удовлетворении искового требования будет отказано или принято решение не в вашу пользу;
- соответствуют ли имеющиеся бумаги действующему законодательству, внесены ли в них необходимые изменения, заверены ли они должным образом.
Практически каждый участок имеет смежные границы с соседними. Последние годы выделение наделов выполняется с их межеванием, владелец обязательно должен зарегистрировать свое имущество в Росреестре, а это невозможно без работ по межеванию.
И только те собственники, которые получали наделы десятилетия назад, до этих спор выясняют между собой отношения. Как оспорить соседа и на будущее защитить себя от претензий на землю? Нужно вызвать кадастрового инженера, имеющего лицензию на выполнение работ.
Можно ли размежевать участок самостоятельно? Такая деятельность выполняется только лицензированными специалистами, результат их работы имеет вес для кадастровой службы и для Росреестра.
ВНИМАНИЕ! Обязательно нужно проверить наличие лицензии у инженера, который придет на участок для определения его границ.
Такая ответственная процедура, как межевание, не только проводится при наличии разрешения — ее выполнение еще и контролирует Комитет по землеустройству и земельным ресурсам.
Процедура выделения границ участка специалистом, которая проводится при споре сторон или при попытке захвата земли, не занимает много времени. Но заказчик такой услуги быстро сможет почувствовать плюсы от ее проведения:
- Теперь собственник земельного надела может защитить свою территорию с помощью официальных документов, в которых точно указываются границы и площадь.
- Не будут возникать споры с владельцами смежных участков, так как они воочию смогут убедиться, где проходят рубежи соседних территорий.
- При покупке или продаже важно точно знать площадь и рубежи земельной территории. Это гарантия того, что будущий владелец также не получит проблемы с межеванием, не будет иметь конфликтов с соседями.
- Участок с точно указанными в документах границами, можно разделить на несколько долей, выделить одну из них или также несколько. На такой территории проще будет заниматься строительством или другой деятельностью.
- Если владелец захочет присоединить по закону смежные участки, нужно знать точно уже имеющуюся площадь.
Для тех, кто ценит землю и те возможности, которые дается собственность в виде земельного участка, оценит данные преимущества и обязательно проверит, проводилось ли межевание его надела.